Экономика и бизнес
Недвижимость

«Подмосковье сегодня»: как меняются цены на недвижимость в регионе

Фото: [ Валентина Филиппова / Подмосковье сегодня ]

В Московской области ожидается оживление спроса на первичное и вторичное жилье. Традиционно на уровень продаж новостроек влияет субсидирование государством ставок по ипотеке. Кроме того, стали заметно доступнее арендные квадраты.

Продажа новостроек

В октябре в Подмосковье предлагалось к продаже 10 211 квартир. Средняя цена 1-комнатной квартиры в этот период составила 3,7 млн рублей, 2-комнатной – 5,3 млн, 3-комнатной – 7,2 млн, жилье от четырех комнат и выше – 12,1 млн рублей.

По словам директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирины Кирсановой, средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек Подмосковья в октябре составляла 82 956 рублей, что по сравнению с сентябрем ниже на 3,5%. Традиционно на стоимость квартир каждого отдельного ЖК влияла удаленность от столицы и целый ряд иных параметров.

При этом основным фактором, влияющим на уровень продаж новостроек, продолжает оставаться субсидирование государством ставок по ипотеке. Заместитель гендиректора компании Urban Group Леонард Блинов отметил увеличение доли сделок по ипотеке на 11% по сравнению с 2014 годом.

– На данный момент доля таких сделок в проектах нашей компании составляет свыше 70%, – пояснил он.

Также привлекательно для потребителей выглядит ситуация и с точки зрения приобретения загородной недвижимости. Управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family Борис Цыркин рассказал, что сегодня около 75% поселков предлагают скидку при приобретении земельного участка. Это говорит о том, что конкуренция на некоторых направлениях достаточно велика. Цены в поселках земельных участков растут планово, тем не менее большая часть поселков стимулирует спрос, предоставляя скидки, которые в некоторых случаях достигают 50%. Такие акции кратковременны и проводятся на срок не более 1 месяца.

При этом по ряду поселков таунхаусов рост цен с прошлого года составил около 35%, что объясняется как ростом расходов на строительство, так и плановыми повышениями за счет роста степени готовности проектов.

– Сравнивая уровень спроса на таунхаусы в октябре 2014 и 2015 года, хочется отметить рост продаж от 33 до 60%, что объясняется их степенью готовности и темпами строительства, – отметил он.

Продажа «вторички»

Если попробовать разобраться в изменении цен на рынке вторичного жилья на примере отдельных населенных пунктов области, то за прошедший год невозможно проследить некую единую тенденцию. Цифры сильно различаются в зависимости от конкретного города.

По данным, которые «Подмосковье сегодня» озвучил генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг, в 25 городах области был отмечен рост цен, а в 13 – наоборот, наблюдалось падение.

По абсолютным показателям в октябре самые дорогие квартиры во всех основных категориях продавались в Реутове. Так, 1-комнатные стоили здесь в среднем 5,85 млн, 2-комнатные – 8,23 млн, а 3-комнатные – 10,51 млн рублей.

При этом на 1-комнатные квартиры сильнее всего цены выросли в Дубне, где они за год подорожали на 18%, до 3,15 млн рублей, в том числе за счет увеличения метража предлагаемых объектов.

Самое заметное падение стоимости этой категории наблюдалось в Наро-Фоминске, где владельцы недвижимости просили за них в среднем около 3 млн рублей, что на 9% ниже прошлогоднего показателя.

map_kvart_v0.jpg

Что касается 2-комнатных квартир, то выше всего цены на них поднялись в Долгопрудном, где за год такой тип жилья подорожал на 8%, а самое заметное снижение отмечено в Егорьевске, где они подешевели на 7%, до 2,1 млн рублей.

На рынке загородной недвижимости в Московской области не менее сложно выделить некие единые тенденции. Так, по данным экспертов, в 70 населенных пунктах цены повысились, а в 69 – показали снижение.

Например, в Красногорске за год стоимость домов площадью более 250 квадратных метров выросла более чем в два раза и превысила 80 млн рублей. В Павловской Слободе, Московском и Барвихе – цены на дома с такой площадью за год также поднялись практически в два раза – 98, 95 и 91 процент соответственно.

В некоторых городах жилье площадью более 250 квадратов, наоборот, подешевело. В Подольске за год средняя стоимость снизилась на 23% (на 7% с сентября 2015 года), до 21,01 млн рублей.

В других категориях загородной недвижимости аналогичная ситуация. Например, на дома площадью 150 – 200 квадратных метров наибольшее увеличение цен было отмечено в Апрелевке и Красногорске – на 40 и 30%. В Долгопрудном, напротив, цены опустились за год на 21%, до 12,1 млн рублей.

В категориях домов площадью до 75 и 75 – 150 квадратных метров самое значительное годовое увеличение цен отмечено в октябре в Люберцах – 18 и 25%. На 36%, до 2,49 млн рублей, снизилась цена загородного жилья площадью 75 – 150 квадратных метров в поселке Шаховская, а в Лобне дома площадью менее 75 квадратов за год подешевели на 24%, до 2,8 млн рублей.

Цены на аренду

На протяжении всего года, по мнению и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Романа Зеленского, сохранялась устойчивая тенденция к понижению арендных ставок. Ожидания участников по «восстановлению рынка» были связаны с традиционным высоким осенним сезоном.

– Однако следует заметить, что этот период особых улучшений в динамике спроса не показал, хотя стабилизация деловой активности позволила ценам на арендное жилье больше не падать. Таким образом, осенний сезон дал возможность зафиксировать цены в среднем на одном уровне, – отметил собеседник.

Колебания были отмечены на уровне всего нескольких процентов: стоимость аренды 1-комнатных квартир в октябре выросла в среднем на 3% по всем сегментам, 2-комнатных – наоборот, снизилась на 2%, цены на аренду 3-комнатных остались на прежнем уровне.

Учитывая тенденции, царившие на этом рынке в течение года, в сравнении с сентябрем прошлого года цены снизились в среднем на 10 – 15%, и особенно просели 3-комнатные квартиры.

Например, в Воскресенске в октябре 2015 года арендодатели просили за 1-комнатную квартиру около 14 100 рублей в месяц (подорожание за год – 7%), а за 2-комнатную – 16 600 рублей (подорожание за год – 3%). В Наро-Фоминске средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в этот период составляла 20 100 рублей (подорожание за год – 6%), а двухкомнатной квартиры – 22 700 рублей в месяц (подорожание за год – 2%).

В большинстве городов Подмосковья наблюдается тенденция снижения арендных ставок. Заметно подешевела аренда 1– и 2-комнатных квартир в Ступине – на 12 и 13% соответственно. При этом, например, 2-комнатные сильнее всего подешевели в Егорьевске, где владельцы недвижимости просили в октябре за такое жилье на 14% меньше, чем в прошлом году – всего 15 000 рублей в месяц.

  «До конца года уровень цен на первичном рынке жилья Московского региона скорректируется в пределах 1 – 3%. Сдерживающим фактором роста станет продление специальных предложений и скидок, а также выход на рынок нового объема предложения. Заметные изменения в объеме и структуре предложения могут произойти в декабре 2015 года, когда застройщики введут в эксплуатацию большое количество объектов. Разумеется, они будут стремиться дополнительно стимулировать спрос на подобные проекты»  
— Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
  «Если экономическая и курсовая ситуация в стране не улучшится, падение продаж на рынке загородной недвижимости в 2015 году по сравнению с 2014 годом достигнет 20% (от 11% в квартирах до 27% в сегменте таунхаусов и участков без подряда)»  
— Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting
  «Строить прогнозы сейчас очень сложно. Все зависит от макроэкономических факторов. На рынке городской аренды долгосрочное снижение спроса возможно, если общеэкономическая ситуация будет усугубляться. Если нет, то спрос останется примерно на этом же уровне до следующего сезона. Совет один – соблюдать спокойствие, не паниковать – все образуется»  
— Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»
Сергей Руденко