Как проверить арендатора: эксперты назвали главные признаки подделки паспорта

Сдача недвижимости в аренду без дополнительных мер безопасности может обернуться серьезными рисками: используя поддельные документы, мошенники способны переоформить чужую квартиру за несколько дней. Об этом сообщают Финансы Mail.

Показательный случай произошел с мужчиной, купившим квартиру в новостройке и уехавшим работать в другой город. Присматривать за жильем он попросил мать, и чтобы квартира не пустовала, ее решили сдать. Несколько месяцев арендатор исправно вносил плату, но однажды перестал выходить на связь. Когда мать владельца пришла проверить квартиру, дверь открыла незнакомая женщина, представившаяся новой собственницей и предъявившая электронный документ о праве собственности. Выписка из ЕГРН подтвердила худшие опасения: квартира была переоформлена на другого человека, а арендатор, как выяснилось в ходе полицейской проверки, изготовил поддельный паспорт на имя собственника, продал жилье за 2,4 млн рублей наличными и скрылся.

Любая сделка с недвижимостью сопряжена с рисками, особенно если ее проводят без профессионального сопровождения. По словам генерального директора инвестиционной компании ГК «Флип» Евгения Шавнева, 89% мошеннических схем реализуются в случаях, когда хотя бы одна из сторон не привлекает профессионального риелтора. Финансовый советник и основатель компании Rodin.Capital Алексей Родин добавляет: каждый десятый продавец готов заключить сделку без сопровождения, чаще всего из желания сэкономить на услугах риелторов, стоимость которых может достигать 20% суммы сделки, а также из-за недостаточного понимания возможных рисков. Такой подход зачастую играет с россиянами злую шутку и приводит к тому, что они становятся жертвами мошенников.

Разбирательство в описанном случае длилось почти два года. Настоящий собственник обратился в полицию и суд, покупательница утверждала, что действовала законно и является добросовестным приобретателем. Лишь на стадии апелляции удалось добиться отмены сделки: почерковедческая экспертиза подтвердила подделку подписи, а проверка документов выявила поддельный паспорт. Суд применил статью 302 Гражданского кодекса РФ, установив, что недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли, при этом покупательница была признана добросовестным приобретателем и в предусмотренных законом случаях может претендовать на компенсацию за счет государственной казны, если взыскать убытки с мошенника не удастся.

Родин предположил, что владелец допустил несколько ошибок: в частности, мог не декларировать доходы от аренды и не платить с них налоги. Эксперт советует регулярно проверять состояние сдаваемой квартиры, по возможности посещать ее каждый месяц и поддерживать связь с соседями. Перед заключением договора аренды необходимо удостовериться в личности будущего жильца и проверить его документы: паспорт следует проверить через официальные сервисы МВД, сверить фотографию с внешностью арендатора, обратить внимание на состояние страниц и защитные элементы — водяные знаки, качество печати, отсутствие следов переклейки и повторной прошивки. Полезно попросить второй документ, например водительское удостоверение или СНИЛС, либо предложить подтвердить личность через государственные электронные сервисы. Насторожить должны попытки чрезмерно ускорить подписание договора, отказ предоставить документы или необычные условия оплаты, например завышенный залог ради быстрого заключения сделки.

Юристы рекомендуют владельцам соблюдать несколько правил безопасности. Ограничение регистрационных действий — подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения или ограничения права собственности без личного участия правообладателя. Контроль сведений ЕГРН — регулярно проверять информацию о своей недвижимости и обращать внимание на подозрительные изменения. Защита документов — не оставлять в сдаваемой квартире оригиналы и копии документов, подтверждающих право собственности. Внести запись о невозможности регистрации перехода права без личного участия можно в том числе через «Госуслуги», и такая мера существенно снижает риск переоформления недвижимости по поддельным документам или доверенности. По мнению Шавнева, воспользоваться этой возможностью стоит всем собственникам, поскольку квартиру или дом обычно покупают и продают редко, а последствия мошеннической сделки могут быть крайне серьезными.

Покупателям также необходимо проявлять бдительность, особенно если сделка проводится по доверенности: стоит лично встретиться с собственником и убедиться, что он действительно намерен продать квартиру. Особую осторожность следует проявлять, если недвижимость предлагается по цене значительно ниже рыночной, а также проверять, как долго продавец владеет объектом и на каком основании получил право собственности. При этом низкая цена не всегда свидетельствует о мошенничестве — у продавца могут быть объективные причины для срочной продажи. Эксперты рекомендуют проводить комплексную проверку документов с участием квалифицированного специалиста, поскольку одним из рисков могут стать претензии наследников, права которых не были учтены при оформлении наследства. При рассмотрении споров суд оценивает совокупность обстоятельств: права и поведение сторон, доказательства, добросовестность покупателя и обстоятельства выбытия имущества — по воле собственника или помимо нее. Если покупатель добросовестно приобрел квартиру, но лишился ее по решению суда, он при соблюдении установленных законом условий может потребовать компенсацию из казны РФ, хотя решения судов по подобным спорам могут различаться, поскольку обстоятельства каждого дела индивидуальны.

Таким образом, защита недвижимости от мошенников требует не разовых мер, а системного подхода. Ключевое значение имеет доказательная база, поэтому важные договоренности необходимо фиксировать письменно, сохранять документы, подтверждающие расчеты и передачу имущества, а при необходимости привлекать свидетелей. Сочетание профессионального сопровождения, проверки контрагентов, ограничения регистрационных действий и регулярного контроля за своей собственностью способно свести риски к минимуму и уберечь и деньги, и жилье от посягательств злоумышленников.

Ранее риелтор Михайлова предупредила о схеме «мнимый аванс» при продаже жилья.