Вторичка снова дорожает: это надолго? Риелтор объяснил, почему цены продолжат ползти вверх вопреки ставкам

Рынок вторичной недвижимости в России продолжает уверенно дорожать, и, по мнению экспертов, это не временный всплеск, а реализация долгосрочного прогноза, заложенного еще несколько лет назад. Согласно данным «Циан», средняя цена «квадрата» в 40 крупнейших городах страны по итогам первого полугодия достигла 152,8 тыс. рублей, что на 10% выше прошлогодних значений. Однако для советника президента Гильдии риэлторов Москвы Константина Барсукова эта статистика не стала неожиданностью — он еще в 2023 году предсказывал общий рост в пределах 35-40% на пятилетнем горизонте, и текущий тренд полностью вписывается в этот сценарий. Об этом сообщает Общественная Служба Новостей.

Однако риелтор не связывает удорожание вторички напрямую с ценами на новостройки, хотя определенное влияние первичного рынка, безусловно, присутствует. Барсуков поясняет: фундаментальный фундамент для повышения стоимости был заложен еще в 2022-м, когда сегмент пережил ощутимое падение. Последовавшая за этим инфляция создала мощный экономический потенциал для компенсаторного роста, и сейчас мы наблюдаем именно его поэтапную реализацию. Этот тренд развивается рывками: активизация наблюдалась с августа по конец 2023-го, затем последовала длительная пауза, новый скачок случился в конце 2025-го, а очередной виток пришелся на апрель этого года.

Один из самых интересных моментов — роль ключевой ставки, которую многие привыкли считать главным тормозом для цен. Барсуков предлагает смотреть на этот инструмент шире: ставка сегодня определяет не столько возможность роста как таковую, сколько его скорость. Механизм изменился: если раньше ипотека почти синхронно двигалась вслед за ключевой, то сейчас разрыв между ними увеличился. При ставке ЦБ около 14% кредиты выдавались под 14–15%, а сегодня при минимальной планке в 16% банки ужесточают требования к заемщикам, закладывая повышенные риски в спред. Таким образом, денежно-кредитные условия влияют на динамику сделок и темпы прироста, но не отменяют самого факта восходящего движения.

Глядя вперед, эксперт сохраняет уверенный оптимизм относительно стоимости квадратных метров. Он прогнозирует дополнительный рост еще на 5–10% до конца нынешнего года и порядка 15% в следующем, хотя признает, что точность таких расчетов в турбулентной экономике остается приблизительной. Ключевой вывод Барсукова: рынок окончательно сменил фазу и вступил в долгосрочный период удорожания, который был очевиден профессионалам еще пару лет назад. И теперь, независимо от колебаний ставок или сезонных пауз, общий вектор изменился, и цены на вторичку продолжат ползти вверх, постепенно отыгрывая отложенный инфляционный потенциал.

Ранее он назвал падение ипотеки позитивным сигналом для рынка.