Ребенок собственник доли: как продать квартиру и не потерять деньги
Юрист Русяев: без разрешения опеки продать квартиру с долей ребенка нельзя
:format(webp)/aHR0cHM6Ly94bi0tODBhaGNubGhzeGoueG4tLXAxYWkvbWVkaWEvbXVsdGltZWRpYS9tZWRpYWZpbGUvZmlsZS8yMDI1LzEwLzMxLzBjNmEzMDQwLmpwZw.webp)
Фото: [Новые дома на 2-м Шаховском проезде в Волоколамске/Медиасток.рф]
Ребенок в доле собственности на квартиру — это частая ситуация, особенно когда жилье куплено с маткапиталом или получено в наследство. При переезде и продаже старой квартиры родители сталкиваются с необходимостью получить разрешение органов опеки, чтобы не нарушить права ребенка и не потерять деньги.
В интервью REGIONS юрист Илья Русяев рассказал, что в 2026 году сделки с долями несовершеннолетних собственников требуют обязательного нотариального заверения. Это правило защищает интересы детей и делает договор более надежным.
Главное отличие — статус ребенка в квартире. Если ребенок просто зарегистрирован (прописан), но не владеет долей, квартиру можно продавать без разрешения опеки. Достаточно выписать ребенка и зарегистрировать его по новому адресу до или одновременно с продажей.
«По закону (ст. 20 ГК РФ) дети до 14 лет должны быть зарегистрированы по месту жительства одного из родителей. Это значит, что выписать ребенка можно только вместе с отцом или матерью и только туда, где будет зарегистрирован хотя бы один родитель», — напомнил юрист.
Но если ребенку принадлежит доля в праве собственности, любая сделка по продаже или обмену требует предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства. Без этого документа договор не зарегистрируют в Росреестре, а если обойти — сделку признают недействительной.
Органы опеки рассматривают заявление родителей в течение 15 рабочих дней. Они проверяют, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка. Площадь нового жилья не должна быть меньше старой (или хотя бы пропорционально доле ребенка), расположение и состояние — не хуже. Учитывают также район, инфраструктуру, транспортную доступность школы и детского сада.
Как отметил эксперт, деньги от продажи доли ребенка нельзя тратить родителям. Их обязательно зачисляют на специальный банковский счет несовершеннолетнего. Снимать средства можно только с разрешения опеки, обычно на улучшение жилья или другие нужды ребенка.
Юрист советует покупателям таких квартир быть осторожными: перед сделкой стоит запросить свежую выписку из домовой книги (или ЕЖД), чтобы убедиться в отсутствии прописанных несовершеннолетних, и проверить, использовался ли маткапитал при покупке. Если доли детям были выделены невовремя, это может привести к проблемам в будущем.
Ранее юрист Илья Русяев в интервью REGIONS рассказал, как выделить доли при покупке квартиры в ипотеку по маткапиталу.