Интерес к долевому строительству в Московской области остается высоким

Застройщики отмечают рост интереса к проектам с долевым участием в регионе, называя это попыткой россиян защитить свои накопления. Большинство опрошенных участников рынка подчеркивают, что это стало возможно из-за уверенности в действиях региональных властей и устойчивости рынка недвижимости Московской области в целом, пишет газета «Подмосковье сегодня».

Стоимость доверия

Число сделок с жилой недвижимостью в Подмосковье снижается, но более медленными, чем в столице, темпами. Об этом свидетельствуют данные как Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, так и подсчеты крупных девелоперов, работающих в Подмосковье. Из-за различия в методах подсчета сами цифры разнятся, однако можно твердо говорить о снижении продаж не менее чем на 18-20%.

На фоне сложившейся динамики рынка более оптимистичные данные фиксируются в долевом строительстве, где темпы снижения почти в два раза меньше. По данным Министерства строительного комплекса Московской области, с начала 2015 года по конец августа было зарегистрировано 70 735 договоров долевого участия (ДДУ), что более чем на 10% ниже числа заключенных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По мнению экспертов, такая ситуация сложилась в силу доверия потребителей к местному рынку недвижимости. Правительство региона для этого прилагает массу усилий. Например, если дольщика подведет застройщик, то остается шанс, что квартиру достроят благодаря поддержке государства.

На днях на очередном заседании профильной комиссии Министерства строительного комплекса Подмосковья Реестр обманутых дольщиков Московской области пополнился на 37 человек. В общей сложности с июля 2014 года было рассмотрено более 2,6 тыс. заявлений, в результате чего в Реестр вошло 1845 дольщиков.

Кроме этого, в здании Минстроя в Красногорске еженедельно можно получить бесплатную консультацию, если между дольщиком-соинвестором и застройщиком сложилась конфликтная ситуация.

В профильном министерстве уже зафиксирован ряд обращений о действиях недобросовестных девелоперов, которые требовали «отступного» от своих клиентов. Причиной послужило желание потребителей продать договоры долевого участия из-за финансовых проблем.

В пресс-службе областного Минстроя пояснили, что в ряде случаев застройщик оправдывается своими обязательствами перед некой организацией, которая якобы обладает исключительным правом оформления уступки по ДДУ на конкретном объекте. Причем стоимость такого рода услуг может поразить даже высокооплачиваемого адвоката. Нередко застройщик банально шантажирует дольщика ради неких «отступных», размер которых может зависеть от аппетита конкретного менеджера.

При этом государство по отношению к застройщикам в Подмосковье выступает не только в качестве «жандарма» с кнутом.

– Мы тесно работаем со строительными компаниями и оперативно реагируем на возникающие у застройщиков вопросы и проблемы, помогая их решать, – пояснил газете «Подмосковье сегодня» глава Минстроя Сергей Пахомов.

Действительно, нынешнее относительное благополучие рынка в немалой степени заслуга государства.

Как идет строительство?

Несмотря на непростую макроэкономическую ситуацию в стране, в III квартале потребительский спрос на недвижимость в долевых проектах в Московской области довольно устойчив. Более детальный анализ показывает, что количество сделок ДДУ за июнь – август 2015 года на 18,5% больше, чем за аналогичный период 2014 года.

– И это произошло в период традиционного сезонного ослабления спроса, – отметила директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая. – Также мы видим явное смещение спроса с более дорогих новостроек Москвы на новостройки Подмосковья. В период нестабильной экономической ситуации в стране подмосковный рынок долевого строительства в массовом сегменте остается самым востребованным.

Собеседница также подчеркнула, что областной Минстрой на днях завершил проверку ежеквартальной отчетности девелоперов, работающих по ДДУ, за II квартал текущего года и пришел к выводу, что количество сделок по так называемым серым схемам практически сведено к нулю. Это говорит о том, что рынок недвижимости Московской области «представляют серьезные застройщики, реализующие обеспеченные инфраструктурой жилые проекты, отвечающие основным запросам покупателей».

Директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова обратила внимание, что на рынке новостроек Подмосковья по-прежнему реализуется весомое количество объектов. В сентябре на продажу были выставлены квартиры по 407 адресам, что составило 11 651 штуку по данным информационной базы недвижимости WinNER. Объем предложений стабильно пополняется за счет открытия продаж в новых корпусах комплексной застройки и подобных объектов в Московской области довольно много.

– То есть дефицита предложений область не испытывает, но объем квартир пополняется скорее за счет новых корпусов комплексной застройки, чем за счет выхода новых проектов. Также стоит отметить, что годовая динамика на рынке отрицательная, но в области достаточно крупных объектов, срок реализации которых занимает несколько лет, – отметила Ирина Кирсанова.

Замкадье

Целый ряд застройщиков отмечает смещение интереса покупателей в Московском регионе за МКАД. По мнению директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова, в период кризиса подмосковные застройщики себя чувствуют намного лучше, чем московские. При этом в области, конечно, тоже есть падение объемов продаж по сравнению с «докризисными» показателями. И это падение стало критичным для небольших компаний и застройщиков, которые строят один или два объекта. В результате те из них, которые возводили дома на деньги дольщиков, вынуждены были замедлить темпы строительства. Есть подобные примеры и среди крупнейших застройщиков. Хотя пока масштабного «сворачивания» бизнеса мы не видим, как не видим и массовых банкротств строительных компаний.

– Вероятнее всего, основной «провал» объемов ввода жилья мы ощутим не в этом году, так как уже начатые проекты, конечно, будут завершены, а в следующем и в 2017-м: застройщики продолжают пересматривать свои планы, откладывая запуск новых проектов до лучших времен, – уверен собеседник.

О росте интереса к Подмосковной недвижимости говорит и управляющий партнер KASKAD Family Борис Цыркин. По его словам, на данный момент рынок загородной недвижимости продолжает наращивать долю проектов, продаваемых по ДДУ. Данная тенденция объясняется потребностью покупателей в защите своих средств. Объем объектов, продаваемых по другим видам договоров, стремительно сокращается.

Цены в сегменте таунхаусов в целом по рынку за период с 2014 по 2015 год выросли примерно на 0,5%. Часть рынка в связи с падением темпов продаж начала активно использовать акции и дисконты, направленные на снижение стоимости. А наиболее ликвидные проекты, на которые есть спрос, наоборот, прибавляют стоимость с опережением инфляции. Хочется отметить, что по наиболее ликвидным поселкам таунхаусов цена квадратного метра с октября 2014 г. по октябрь 2015-го выросла до 35%. Доля таунхаусов на рынке сократилась на 15% по сравнению с предложением 2014 года.

– Изменения в Земельном кодексе, вступившие в силу 1 марта 2015 года, повлекли сокращение сроков использования новых земельных участков, получаемых под строительство от государства, что приведет к изменениям в управлении проектами и заставит девелоперов строить быстрее, а соответственно, искать столь же эффективные методы продаж, – сообщил Борис Цыркин.

Недвижимость как актив

– Мы можем отметить умеренное оживление рынка, связанное с началом сезона деловой активности в сентябре – октябре. Однако бурного всплеска не произошло, поэтому теперь участникам рынка надо приспосабливаться к ситуации, – рассказал директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. – Стало очевидным, что до конца года она коренным образом не изменится.

По его мнению, если по итогам года проседание рынка составит 25%, то это будет неплохим вариантом. Но это касается только рынка долевого строительства. Если брать общую картину, то спад будет значительно глубже.

При этом большинство из опрошенных участников рынка отмечают, что собственно покупателей-инвесторов среди их клиентов немного.

– Сегодня приобретение недвижимости можно сравнить с банковским депозитом, ставка по которому – 12,5 – 15%. Хотя инвесторов, которые покупают жилье с целью его перепродать, стало гораздо меньше на рынке, – сообщил заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.

До кризиса 2008 года, по мнению собеседника, жилье было неким биржевым товаром – тогда был важен не продукт, а квадратные метры. Сам «квадратный метр» был предметом инвестиций. Но сейчас ситуация изменилась. Рост цен на недвижимость сопоставим с инфляцией. Что же касается вторичного рынка, то здесь рост даже несколько ниже инфляции, в отличие от первичного, где от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию цена растет в среднем на 30%.

В ожидании падения

При этом член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский считает, что многие потенциальные покупатели по-прежнему ждут значительного изменения цен на недвижимость.

– Многие инвесторы и покупатели почему-то придерживаются веры, что «дешевле уже не будет», тогда как история знает прецеденты снижения цен в разы, например, во время крупных кризисов в Японии и других странах. Поэтому от конъюнктуры финансовых рынков тоже многое зависит, и нельзя исключить и обвал цен, например, в два раза, в отдельных сегментах недвижимости, – уверен он. – Растущая безработица не способствует росту спроса на жилье, скорее наоборот.

Будущее рынка

Управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин также отмечает, что на рынке переизбыток предложения. Поэтому в кризис девелоперу нужно постоянно думать о снижении издержек и об уменьшении себестоимости проектов. О сверхприбылях давно забыли, сейчас борьба идет за доли процентов в прибыльности. Сам рынок новостроек Московской области становится жестче и конкурентнее. Покупатель выбирает только те проекты, в которых сочетание цены и качества близко к идеальному.

При этом собеседник видит повод для сдержанного оптимизма. В экономике появились элементы стабильности; волатильность и неустойчивость, во многом вызванные влиянием геополитического фактора, уменьшаются.

Что касается среднесрочной перспективы, то нас ждет консолидация рынка вокруг крупных застройщиков, хотя тяжело всем, – уверен он. – Еще одна проблема, которую надо решать, – высокая стоимость заемных средств. В кризис даже крупные банки особенно придирчиво отбирают объекты финансирования. Если застройщикам удастся найти компромисс с банковским сектором, тогда у сегмента новостроек появится надежда на качественное улучшение ситуации.

С законотворческой точки зрения, уверена руководитель юридической службы ГК «Садовое кольцо» Ирина Карноух, для усиления эффективности работы 214-ФЗ нам кажется целесообразным: во-первых, создать государственную систему страхования ответственности застройщиков, по аналогии с Агентством страхования вкладов, с установлением единых тарифов страхования, наделив вновь созданную структуру полномочиями по санации проблемных застройщиков. Во-вторых, предусмотреть возможность самостоятельного страхования дольщиком своих рисков при выборе объекта инвестиций, в дополнение к страхованию ответственности застройщика.

Осторожно, низкие цены!

Важно понимать – самые большие скидки, как правило, предоставляются на проекты, цены на которые были изначально завышены. Однако скидки могут и внушить определенные опасения по поводу желания застройщика работать дальше. Чтобы не попасть в опасную ситуацию, гендиректор компании «Бон Тон» Надежда Коркка советует быть внимательнее к «мелочам».

– По нашим данным, сегодня средняя скидка в Москве и Новой Москве при 100-процентной оплате может составлять 5 – 10%, в Московской области же – достигать 20%. Тем не менее лишняя осторожность никогда не помешает:

• соберите больше информации о компании: стаж работы, число построенных и введенных в эксплуатацию квадратных метров, наличие или отсутствие долгостроев;

• проверьте «юридическую чистоту» застройщика и жилого дома: учредительные документы и исходно-разрешительную документацию на объект строительства;

• оцените модель поведения в кризис в 2008 году – если компания успешно завершила текущие проекты или даже преуспела – это своеобразная гарантия от застройщика о его готовности работать в сложных условиях;

• ищите отзывы о компании в СМИ, интернете, на форумах новоселов жилых домов данной компании, здесь вы почерпнете немало информации о соблюдении сроков строительства и заселении жильцов, качестве выполненных работ и т.п.;

• проанализируйте темпы строительства объекта, насколько они соответствуют заявленному графику и сроку ввода в эксплуатацию;

• не покупайте квартиры, цены на которые фиксированы в валюте;

• доверьтесь профессионалам: дорожащие своей репутацией агентства недвижимости никогда не работают с сомнительными проектами и застройщиками и часто готовы максимально снижать риски приобретения квартир в новостройках ради лояльности своих клиентов.