Долой долгострой: как отмена долевого строительства повлияет на рынок жилья Подмосковья

На жилищном рынке начались большие перемены, призванные оставить понятие «обманутый дольщик» в прошлом. Со второй половины 2019 года в стране планируют отменить договоры долевого участия и обязать застройщиков перейти на проектное финансирование: деньги на стройку им придется занимать у аккредитованных банков. Первые нововведения начали действовать уже с 1 июля этого года. Выясняем, что по этому поводу думают эксперты подмосковного рынка недвижимости.

ПО НОВОЙ СХЕМЕ

Совсем скоро девелоперы смогут получать деньги будущих жильцов только после окончания строительства домов. Это позволит обезопасить пайщиков, уверены федеральные власти. Новая схема продажи жилья сопровождается множеством законодательных изменений, некоторые из них начали действовать уже с этого месяца. Например, одному застройщику теперь будут выдавать разрешения на строительство только одного жилого комплекса. Пока он не завершит его, приступить к другому проекту не получится.

К работе допустят только компании с опытом не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью от 10 тыс. кв. м. Такие организации будут обозначаться термином «специализированный застройщик». Собственные средства девелопера должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта. Еще одно важное нововведение – банковское сопровождение проектов. Банк будет контролировать проведение операций и сможет отказать строительной компании в выдаче средств в случае нецелевого расходования.

БЕСПРЕРЫВНЫЙ КОНТРОЛЬ

– До вступления в силу поправок компании лишь раз в квартал отчитывались о своем финансовом положении, предоставляя в органы Госстройнадзора бухгалтерскую отчетность, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Как показала история с крахом крупнейшего подмосковного застройщика, такой механизм не позволил предотвратить образования огромной недостачи в десятки миллиардов рублей, ставшей причиной задержки строительства.

В случае же с банковским сопровождением надзор будет постоянным, а не эпизодическим, поэтому растрату средств дольщиков удастся предотвратить, подчеркивает эксперт. Запрета на продажу жилья на этапе строительства не будет, но изменится подход к защите средств дольщиков. Девелоперы уже с 1 июля этого года могут привлекать деньги покупателей на так называемые эскроу-счета в аккредитованных банках.

С середины следующего года подобная схема станет обязательной. Суть в том, что деньги на таких счетах замораживают на период строительства дома, застройщик сможет получить их только после исполнения обязательств перед дольщиками. До этого момента ему придется использовать банковский кредит.

ЦЕНЫ ВЫРАСТУТ?

Точные размеры процентных ставок для подобного финансирования пока не озвучены. Власти упоминали, что речь может идти примерно о 6% годовых, а это в любом случае отразится на себестоимости строительства, отмечает генеральный директор IKON Development, девелопера ЖК «Новый Зеленоград» в Солнечногорском районе, Евгения Акимова.

– Подорожание квартир будет как минимум пропорционально размеру ставки проектного финансирования, плюс нужно учитывать административные и прочие сопутствующие расходы, которые будут нести девелоперы, – говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – Повышение цен может составить 15–20%.

Еще один ожидаемый побочный эффект – сокращение числа застройщиков. Одни игроки могут не получить проектное финансирование из-за низких экономических показателей деятельности. Другие посчитают бизнес малорентабельным по причине необходимости строительства на кредитные средства. Третьи, возможно, не смогут соответствовать новым строгим требованиям и будут вынуждены объединиться с другими застройщиками либо продать площадки, считает Евгения Акимова.

– В Московской области работает порядка 260 девелоперских компаний, – рассказывает Мария Литинецкая. – Из них примерно половина возводит по одному жилому дому высотой 17–20 этажей. Обычно такие застройщики работают в отдаленных от столицы городах и районах области. Скорее всего, именно они будут первыми уходить с рынка.

РАБОТА НА ОПЕРЕЖЕНИЕ

Изменения на рынке жилищного строительства назрели давно, уверены эксперты. В строительной отрасли существуют проблемы, и их необходимо оперативно решать. Если раньше все усилия были направлены на исправление ошибок – созданы система обязательного страхования дольщиков, компенсационный фонд и т.д., – то теперь идет работа на опережение.

– В ближайшие несколько лет на рынке ожидаются пертурбация и уход слабых игроков, – убеждена Евгения Акимова. – Однако в конечном счете это позволит сделать его более прозрачным, понятным, стабильным. Поэтому перспективные изменения, несмотря на все «но», можно считать позитивными.

Артур Гарибян, начальник Главного управления государственного строительного надзора Московской области:

КСТАТИ

Главный плюс всех нововведений состоит в том, что они начнут оказывать влияние на рынок постепенно. Новые нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 13.12.2004 № 214-ФЗ не распространяются на проекты, которые уже реализуются, за исключением требования перехода к банковскому сопровождению. Таким образом, у застройщиков и покупателей есть 1–1,5 года, чтобы адаптироваться к новым реалиям.

ГДЕ ПРОДАЕТСЯ БОЛЬШЕ ВСЕГО КВАРТИР*

г.о. Красногорск

Ленинский район

г.о. Химки

Одинцовский район

г.о. Мытищи

* в Московской области по версии аналитиков IT-платформы bnMAP.pro