Эксперты оценили риски появления долгостроев в Подмосковье в условиях карантина

24 июля 2020 18:04

Фото: [Денис Трудников/Подмосковье сегодня]

Ситуацию, при которой девелоперы были вынуждены приостановить стройки, а квартиры на время практически перестали продаваться, не смогли бы заранее спрогнозировать даже самые талантливые аналитики. Тем не менее рост числа обманутых дольщиков удалось предотвратить благодаря принятым ранее правильным решениям, отмечают эксперты. Выясняем, как обстоят дела на рынке недвижимости региона и как распознать ненадежного застройщика.

ЗАЩИТНЫЙ МЕХАНИЗМ

Карантин не оказал катастрофического воздействия на рынок новостроек массового сегмента в Подмосковье, как это было, например, после кризиса 2014 года, считает генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов.

– Уже после возобновления работы офисов продаж все начало возвращаться в нормальное русло, - утверждает он.

Сейчас спрос на новые квартиры поддерживается льготной ипотекой, снижающимися ставками по банковским депозитам, непонятными перспективами курса валют, вероятностью второй волны карантина, отмечает Лябихов. Однако рынок жилья смог защитить не только спрос – саму по себе вещь непостоянную, – но и механизм проектного финансирования с открытием эскроу-счетов, ставший обязательным с июля прошлого года.

– Во-первых, застройщик сегодня должен доказать, что на счетах у него достаточно средств для завершения стройки. Во-вторых, напрямую деньги от покупателя жилья он больше не получает. Они теперь направляются на специальный эскроу-счет в банке и замораживаются, – поясняет министр жилищной политики Московской области Инна Федотова. – Построил дом, сдал его – только на этом этапе можешь воспользоваться этими деньгами.

Если стройка по какой-то причине остановилась, сумма с эскроу-счета возвращается покупателю. То есть дольщик своими деньгами уже не рискует, добавляет министр.

ДЕНЬГИ – НАДЕЖНЫМ

– Очевидно, что переход на проектное финансирование и эскроу-счета был крайне своевременной мерой, – говорит управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. – Сам факт работы по новой схеме – своего рода гарантия того, что проект не превратится в долгострой. Застройщики вынуждены пользоваться кредитами, а банки готовы инвестировать только в ликвидные проекты с эффективной финмоделью. Недобросовестные, слабые девелоперы не могут рассчитывать на финансирование.

Количество девелоперов, строящих жилье по новым правилам, за последний год заметно выросло, подчеркивает эксперт. По данным Центробанка РФ, Подмосковье занимает второе место по количеству и сумме кредитных договоров на проектное финансирование (76 договоров и 152 млн руб.).

В более уязвимом положении во время пандемии оказались компании, работающие по-старому. Напомним, при соблюдении некоторых условий девелоперам разрешалось достраивать дома без использования эскроу-счетов.

– Финансирование их проектов напрямую зависит от поступлений средств дольщиков, – поясняет Надежда Коркка. – В целом по итогам первого полугодия количество зарегистрированных ДДУ сократилось почти вдвое.

БЫТЬ НАЧЕКУ

Несмотря на относительно благополучную по сравнению с кризисом 6-летней давности обстановку, к выбору застройщика все еще стоит подходить тщательно. Бдительность понадобится еще на стадии выбора квартиры.

– Стоит оценить репутацию застройщика и выяснить, насколько ответственно подходил девелопер к соблюдению сроков в прежних проектах, – говорит Коркка. – Аргументом в пользу девелопера также станет сотрудничество с ведущими банками. Кроме того, стоит изучить проектную документацию и соотнести ситуацию «на бумаге» с реальной картиной: как продвигается стройка, нет ли задержек.

По словам эксперта, тревожным сигналом могут стать нереалистичные скидки в размере 30–40%. Высока вероятность, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и хватается за любую возможность получить дополнительные средства.

КСТАТИ

Каждый покупатель квартиры в новостройке знает, что необходимо отслеживать динамику строительства. Однако нужно учитывать, что оно подразумевает не только возведение «коробки». Если кажется, что на стройке ничего не происходит, стоит уточнить у застройщика, какие именно работы ведутся в данный момент, подчеркивает генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов. Возможно, внутренняя отделка, закупка стройматериалов, подведение коммуникаций и т.д.

В ТЕМУ

С прошлого года в регионе действует мобильное приложение «Стройки Подмосковья» на базе портала «Добродел». С помощью сервиса можно получать информацию о более чем 3 тыс. возводимых объектов.

– Здесь размещена информация не только о многоквартирных домах, но и коттеджах, соцобъектах региона, – рассказали в Главгосстройнадзоре области. – Все поделены по зонам: зеленая, желтая, красная. В последнюю категорию попадают, например, объекты, где отставание по срокам – свыше 6 месяцев. Это означает, что строительство остановлено либо застройщик – банкрот. Метка «Будьте внимательны» будет означать, что у застройщика заблокирована регистрация ДДУ и квартиры у него покупать не рекомендуется.

В мобильном приложении доступна функция дополненной реальности. Благодаря ей можно идентифицировать любой строящийся объект в Подмосковье, наведя камеру своего мобильного устройства на строительную площадку. Данные сервиса обновляются ежедневно.

Люди, планирующие покупку жилья или уже совершившие сделку, смогут подписаться на обновления и получать информацию о ходе строительства. Уже сейчас PUSH-уведомления об актуальных сведениях хода строительства получают более 16 тыс. человек. Также есть возможность посмотреть, найдено ли решение по долгострою или еще ведется поиск инвестора. Кроме того, в приложении публикуются новости о том, когда состоится слушание по тому или иному ЖК, когда прошел суд и пр. Поэтому дольщики всегда в курсе событий.

– В 2020 году мы планируем за счет инвесторов восстановить права 15 500 обманутых дольщиков из 111 многоквартирных домов и сегодня выполнили более половины от плана, – рассказала министр жилищной политики Московской области Инна Федотова. – Помимо этого, весной 2020 года в Московской области был создан региональный фонд по решению проблем обманутых дольщиков. Он уже начал свою работу совместно с федеральным. Фонд РФ планирует рассмотреть на наблюдательном совете 196 многоквартирных домов в 2020 году. По этим объектам будет принято решение: достраивать или возвращать гражданам деньги.