Каждую десятую квартиру в ближнем Подмосковье покупают по трейд-ин

Число людей, желающих обменять старые метры на жилье в новостройках Подмосковья, выросло более чем на треть, отмечают эксперты. Сегодня квартиры покупают даже по услуге трейд-ин. Представители девелоперского бизнеса рассказали корреспонденту «Подмосковье сегодня», насколько выгодна для покупателя подобная схема.

НЕМНОГО ИЗ ИСТОРИИ

Понятие трейд-ин пришло на первичный рынок из автомобильного бизнеса, где оно подразумевает выкуп автосалоном старого автомобиля и одновременную продажу новой машины, чаще всего с доплатой. Наиболее прогрессивные застройщики начали предлагать услугу еще начале 2000-х, она называлась «Зачет старой недвижимости в счет покупки новостройки».

«Однако услуга не получила широкого распространения: дисконт по выкупу был очень значительным, а компетенций сотрудников отдела продаж новостроек было недостаточно для реализации сделок со вторичным жильем», - рассказывает управляющий партнер компании Trade-in Realty Светлана Кондачкова.

В последние годы трейд-ин квартир пережил второе рождение. На данный момент услугу в Подмосковье предоставляют такие крупные игроки рынка недвижимости, как ФСК «Лидер», Urban Group, IKON Development, ROSE GROUP, «Метриум Групп», ООО ИСК «Ареал», Trade-in Realty. При этом подход к жилищному обмену у каждого девелопера или риелторского агентства может быть своим. Классическую схему, когда квартира выкупается застройщиком, предлагает, например, ФСК «Лидер».

ОПЕРАТИВНЫЙ БАРТЕР

«Недвижимость клиента принимается в счет стоимости приобретаемой новостройки от нашей компании. Клиентам, безусловно, интересны краткие сроки проведения сделки. После проверки и оценки недвижимости в течение 2 - 3 дней можно заключить договор на приобретение нового жилья. В случае, когда собственник продает квартиру самостоятельно, нет никаких гарантий в том, что ее купят в желаемые сроки», - говорит руководитель управления по реализации вторичной недвижимости ФСК «Лидер» Антон Климов.

Получив возможность за считанные дни приобрести понравившееся жилье, правда, иногда с доплатой, человек еще и избавляется от бумажной волокиты. Однако при такой схеме будущему новоселу нужно быть готовым к дисконту на продаваемое жилье. По словам Антона Климова, недвижимость, как правило, выкупается за 70 - 80% от рыночной стоимости. Кроме этого, собственнику придется раскошелиться на расходы по сделке. При реализации жилья в стоимость будут включены, скорее всего, и услуги посредника.

Интерес к услуге высок, но она не получила широкого распространения, отмечают эксперты. Дело в том, что классический трейд-ин на современном рынке не всегда выгоден как покупателю, так и девелоперу.

«Цены на вторичном рынке просели, а по мере увеличения строительной готовности стоимость новостроек растет не столь быстро, поэтому покупатели стараются реализовать квартиры без финансовых потерь. В случае же с застройщиком классический трейд-ин значит, что необходимо иметь отдел сотрудников, которые занимаются реализацией вторичной недвижимости», - поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

БРОНЬ ПОДТВЕРЖДЕНА

Тем не менее девелоперы не хотят отказываться от жилищного взаимозачета, поэтому весьма лояльны в своих предложениях. Например, многие компании берут недвижимость клиента на реализацию по агентскому договору, то есть помогают продать жилье на вторичном рынке по цене, близкой к рыночной, и на вырученные деньги приобрести квартиру в новостройке. Чаще всего для подобных операций привлекают специализированные агентства. Но если услуга учитывает лишь возможность продажи квартиры по адекватной цене, есть риск, что к моменту заключения сделки цены на квартиру мечты станут гораздо выше.

«Нужно, чтобы у девелоперов были специальные условия для клиентов, которые хотят купить квартиру: конкретнее – возможность забронировать понравившийся вариант на определенный срок, в течение которого будет реализована старая недвижимость. Воспользовавшись этой услугой, клиент точно знает, что понравившаяся ему квартира «не уйдет» с рынка, и сохранится интересующая его цена», - отмечает Светлана Кондачкова.

Застройщик бронирует квартиру в новостройке на более длительный срок, чем при совершении обычной сделки купли-продажи. Несмотря на «заморозку» стоимости жилья, девелоперам выгодна такая схема, поскольку часто это их конкурентное преимущество.

Например, в проектах «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк» предлагается 3 месяца бронирования без повышения цен. При этом покупатель должен предъявить договор с риелторской компанией на реализацию квартиры на вторичном рынке. По аналогичному принципу работает и IKON Development, строящий ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград» в Солнечногорском районе. Возможность бронирования понравившейся квартиры с сохранением цены предоставляет своим клиентам также Urban Group.

«По нашему опыту большое количество сделок проходит с небольшим удешевлением стоимости продаваемой квартиры, в пределах 3 - 5%. При этом клиент получает возможность приобретать новостройки по фиксированной цене, с потенциалом роста стоимости 10 - 20%», - подчеркивает Светлана Кондачкова.

СТАРОЕ НА НОВОЕ

Многие эксперты утверждают, что за последние годы интерес к услуге стал заметно больше. В Подмосковье возвели миллионы квадратных метров качественного жилья с хорошей транспортной доступностью до столицы, поэтому позиции вторичного жилья, построенного в 90-х годах и раньше, упали.

«Сейчас ситуация для владельцев устаревшего жилья оптимальная: цены на «вторичку» только начали путь вниз. И вполне возможно с минимальной доплатой переехать из 30-метровой квартиры в кирпичной пятиэтажке или панельном доме в 40-метровую в современном ЖК. Со сроком сдачи в течение ближайшего года, в пределах одного и того же населенного пункта», - поясняет генеральный директор по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко.

Проанализировав ситуацию в 5-километровой зоне от МКАД, эксперты пришли к выводу, что за последние два года доля сделок по трейд-ин в общем объеме увеличилась на 36%. По состоянию на середину марта этого года по такой схеме заключается каждая десятая сделка в пригородных ЖК, подчеркивают сотрудники ИСК «Ареал».

«Очень часто среди тех, кто хочет воспользоваться услугой трейд-ин, молодые люди или пары, которым достались в наследство квартиры в старых домах или с не очень удобным для них расположением. Поэтому они хотят их продать и купить новостройки», - поясняет Наталья Шаталина.

Как рассказали сотрудники Urban Group, часто покупатели используют трейд-ин, чтобы приобрести жилье необычных форматов. Например, ситихаусы - квартиры, расположенные на первых этажах с большими открытыми террасами. Или эколофты - жилые помещения с очень высокими потолками и с панорамными окнами от пола до потолка.

«Трейд-ин – хорошее конкурентное преимущество любого девелопера. Платежеспособность населения снижена. И зачастую у клиентов нет возможности накопить первоначальный взнос для покупки квартиры. Продажа собственного жилья по трейд-ин может стать выходом из ситуации. Что интересно, взаимозачет стал встречаться даже в элитном сегменте, где, казалось бы, обеспеченные люди могут себе позволить купить жилье, не продавая старое. Однако кризис коснулся всех сегментов, поэтому сегодня все чаще клиенты, приобретая квартиру, избавляются от другого имеющегося в собственности жилья», - говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Схема взаимозачета, с одной стороны, имеет спрос, а с другой – есть множество ограничивающих факторов для ее повсеместного распространения.

«По нашему опыту, самая эффективная модель внедрения схемы трейд-ин – аутсорсинг этой функции у специализированной риелторской компании. Мы считаем, что для застройщиков, работающих как на московском, так и на областном рынке, сегодня, как никогда, важно развивать этот инструмент продаж», - считает управляющий партнер Trade-in Realty Светлана Кондачкова.

Добавим, что у каждого застройщика или риелторского агентства – свои требования к жилью, которое покупатель хочет продать по схеме трейд-ин. Перечислим основные из них: новостройка должна располагаться там, где и старое жилье, принимаются только целые юридически «чистые» квартиры.