Склады под ударом: почему рынок Московского региона расслаивается на спокойные и рискованные зоны

Складской рынок Московского региона под воздействием атак беспилотников может разделиться на спокойные и рискованные локации с разницей в цене и премией за риск. Такой прогноз в беседе с Агентством городских новостей «Москва» дала партнер, руководитель направления земельных отношений и индустриальной недвижимости CMWP Диана Мирзоян.

По ее словам, сегодня на ситуацию накладываются два параллельных процесса. Удары дронов перестали быть точечным инцидентом одной компании — под угрозой оказываются целые складские кластеры, особенно расположенные рядом с нефтебазами. Инвесторы и арендаторы уже оценивают не конкретный объект, а локацию в целом. При этом обвала показателей по всему региону ожидать не стоит: в Московской области насчитывается 32,9 миллиона квадратных метров качественных складов, и физически несколько пострадавших объектов не способны развернуть рынок. Гораздо вероятнее усиление ценового и структурного расслоения.

Второй фактор — стадия охлаждения, через которую рынок проходит уже несколько кварталов. Ставка аренды по итогам второго квартала 2026 года упала на 25% к пиковому аналогичному периоду 2025-го, доля свободных площадей выросла на 4,3 процентного пункта год к году, а к концу года может достичь 8%. За первое полугодие ввели 852 тысячи квадратных метров складов, что на 7% выше прошлогоднего графика, причем 47% нового строительства пришлось на спекулятивные объекты — это на 21 процентный пункт больше, чем годом ранее. Таким образом, избыток площадей возник раньше первых атак.

Мирзоян отметила, что интерес инвесторов уже снижается, но первопричина — переизбыток предложения, а не вопросы безопасности. Массового ухода капитала из сегмента она не прогнозирует, поскольку доходность остается привлекательной. Вместо бегства эксперт ожидает более избирательный подход: ставки капитализации подрастут для объектов у нефтебаз, границ и крупных транспортных коридоров, due diligence сосредоточится на локации, а спрос сместится в сторону застрахованных активов и распределенных портфелей. Крупные арендаторы принципиально от складов не откажутся, но изменят форму спроса: логистические операторы уже включают ПВО, укрытия и системы раннего предупреждения в критерии выбора площадки, а маркетплейсы и производственные компании будут формировать стратегию из нескольких объектов вместо одного гигантского хаба, пользуясь текущим избытком предложения.