Избавьтесь от долгов: кому нужно срочно продать квартиру в ипотеке

В условиях макроэкономической нестабильности и заградительных рыночных ставок по ипотечным кредитам для многих заемщиков актуализировался вопрос оптимизации долговой нагрузки. Основатель инвестиционно-девелоперской компании SIS Development Ярослав Гутнов в интервью изданию «Газета.Ru» детально проанализировал текущую конъюнктуру рынка недвижимости и выделил категории граждан, для которых продажа обремененной ипотекой квартиры сейчас экономически целесообразна.

Избавление от пиковых кредитных обязательств

Главной категорией заемщиков, которым выгодно реализовать недвижимость прямо сейчас, эксперт считает граждан, оформивших жилищные кредиты на покупку «вторички» один-два года назад. В этот период рыночные ставки по программам без господдержки достигали своих пиковых значений (вплоть до 30% годовых).

Ежемесячное обслуживание подобных займов генерирует колоссальную переплату, съедающую любую потенциальную доходность от прироста стоимости квадратного метра, и критически снижает реальную ликвидность объекта. Гутнов рекомендует при первой возможности гасить такие кредиты досрочно, а если свободных средств нет — выходить из актива через продажу.

Альтернативная стратегия: рассрочка на новостройки

Продажа залоговой квартиры признается финансово оправданной, если вырученные средства инвестор планирует использовать для перехода в сегмент первичного жилья по альтернативным схемам:

• Этап 1 (Вход в проект): Средства от продажи вторичного жилья направляются на первоначальный взнос за квартиру в строящемся жилом комплексе. При этом застройщики сейчас активно предлагают гибкие программы беспроцентных рассрочек.
• Этап 2 (Выход на ипотеку): Период строительства дома пережидается без уплаты грабительских процентов банку. К моменту ввода объекта в эксплуатацию (в среднесрочной перспективе к 2027 году), согласно среднесрочным прогнозам Центрального банка, ожидается планомерное снижение ключевой ставки.
• Этап 3 (Финальное оформление): Остаток задолженности перед девелопером переводится в классическую рыночную ипотеку по комфортным ставкам (в среднем под 12% годовых).

Временная потеря актуальности флиппинга и цессии

Девелопер напомнил, что в прошлые годы среди частных инвесторов были крайне популярны краткосрочные спекулятивные сделки. Ипотеку на несколько месяцев массово оформляли «флипперы» (покупающие жилье в плохом состоянии под ремонт для быстрой перепродажи с наценкой), а также покупатели новостроек, зарабатывающие на уступке прав требования (цессии) по мере роста этажей.

Однако при действующих жестких параметрах кредитно-денежной политики и дороговизне проектного финансирования данные инвестиционные инструменты временно потеряли свою коммерческую привлекательность и не приносят ожидаемой маржинальности.

Вынужденные продажи и защитные механизмы для заемщиков

Банковские регламенты запрещают выдачу ипотеки, если показатель долговой нагрузки (ПДН) превышает 50% от официально подтвержденного дохода клиента. Однако со временем финансовое положение заемщика может ухудшиться (из-за потери работы, снижения бизнес-доходов или инфляции). Если платеж становится непосильным, продажа квартиры становится не инвестиционной стратегией, а вынужденным шагом для предотвращения личного банкротства.

Прежде чем решаться на срочную продажу залогового имущества с дисконтом, Ярослав Гутнов настоятельно призывает заемщиков использовать законное право на ипотечные каникулы. Этот инструмент предоставляется государством один раз за весь срок действия кредитного договора на период до 6 месяцев. Полученная передышка позволяет заемщику стабилизировать доходы, найти новые источники заработка или дождаться периода массового снижения ставок для проведения выгодного рефинансирования в стороннем банке.