Кадастровая ловушка и переплаты: как считать налог с продажи квартиры в 2026 году
Юрист Русяев: занижение цены при продаже квартиры не работает в 2026 году
:format(webp)/aHR0cHM6Ly94bi0tODBhaGNubGhzeGoueG4tLXAxYWkvbWVkaWEvbXVsdGltZWRpYS9tZWRpYWZpbGUvZmlsZS8yMDI2LzAxLzI3LzIwMjUxMjI2XzEzMzg1Ni5qcGc.webp)
Фото: [Многоквартирный дом на улице Мира в Клину для переселенцев из аварийного жилья/Медиасток.рф]
Продажа квартиры — событие не только радостное, но и чреватое налоговыми обязательствами. В 2026 году правила игры для продавцов недвижимости остаются такими же, какими стали после реформы 2025 года. О том, кому, сколько и когда придется заплатить государству, REGIONS рассказал юрист, основатель бизнес-сообщества «Русяев Клуб» Илья Русяев.
Главное новшество последних лет — внедрение прогрессивной шкалы налогообложения. С 2025 года ставка НДФЛ зависит от суммы прибыли: если доход от сделки не превышает 2,4 миллиона рублей, платится 13%, а с суммы выше этого порога — уже 15%. Илья Русяев отметил, что из-за снижения планки с прежних 5 миллионов налоговая нагрузка на продавцов выросла.
Стандартный срок владения жильем для полной отмены налога составляет пять лет. Однако период сокращается до трех лет, если недвижимость является единственной, получена в наследство, приватизирована, подарена близким родственником или передана по договору ренты.
Но что делать, если квартира продается раньше срока? У продавца есть два законных способа уменьшить налогооблагаемую базу, предусмотренных статьей 220 Налогового кодекса. Выбрать можно только один.
«Первый: вычесть фактические расходы на покупку этой квартиры. Тогда налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Второй: воспользоваться имущественным вычетом в ₽1 млн, если документов на покупку нет — например, квартира была подарена или унаследована. Если квартира продана дешевле ₽1 млн, налог при использовании вычета будет равен нулю, но декларацию подать все равно нужно», — добавил он.
Особое внимание Илья Русяев уделил правилам, связанным с кадастровой стоимостью. Если сумма сделки в договоре оказывается ниже 70% от официальной оценки недвижимости на начало года, налоговая база автоматически приравнивается к этим 70%. С 2025 года региональные власти получили право увеличивать данный коэффициент до 1,0.
По словам юриста, в 2026 году этой возможностью воспользовались в Санкт-Петербурге, Крыму, Татарстане, а также в Краснодарском крае, Калининградской и Новосибирской областях. Для жителей данных субъектов попытка занизить цену в документах лишена смысла — расчет налога произведут исходя из полной кадастровой стоимости.
При этом продолжают действовать важные социальные льготы. Семьи, воспитывающие двух и более детей, полностью освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья независимо от того, сколько лет они им владели. Главным требованием остается направление полученных средств на покупку новой недвижимости для улучшения условий проживания. Эту преференцию министерство финансов официально подтвердило в октябре 2025 года.
Что касается отчетности, декларацию по форме 3-НДФЛ требуется направить в ведомство до 30 апреля следующего за сделкой года, а погасить задолженность — до 15 июля. Эксперт подчеркнул, что отчитаться перед государством необходимо даже при отсутствии реальной прибыли. Нарушение сроков подачи документов повлечет за собой штрафные санкции в размере от одной тысячи рублей.
Ранее сообщалось, что россиянам теперь нужно меньше двух зарплат на покупку одного «квадрата».