Как обезвредить «схему Долиной»: названы главные ловушки аферы и способы защиты

В сфере недвижимости России закрепился новый термин, обозначающий одну из самых коварных мошеннических схем — «схема Долиной». Управляющий партнер юридической компании «Русяев и партнеры» Илья Русяев в интервью REGIONS обозначил конкретные сигналы опасности и меры защиты, которые должен знать каждый покупатель.

Суть новой схемы в том, что продавец получает деньги, официально оформляет переход права собственности, а затем обращается в суд с требованием признать сделку недействительной. Основанием служат статьи 177–179 ГК РФ: продавец заявляет, что действовал «в состоянии заблуждения», «не осознавал значения своих действий» или находился под влиянием обмана третьих лиц. В результате покупатель рискует лишиться и квартиры, и денег, которые к тому моменту могут быть выведены или потрачены. Именно это произошло в истории с певицей Ларисой Долиной, чье имя дало название схеме.

Юрист Илья Русяев называет первым и самым ярким красным флагом схемы необоснованно заниженную цену. Если объект стоит на 20–30% ниже среднерыночной стоимости и при этом не имеет очевидных дефектов, у суда впоследствии могут возникнуть серьезные вопросы о том, понимал ли продавец реальную ценность своего имущества.

Второй критически важный сигнал — настойчивое желание продавца провести расчет исключительно наличными, «мимо банка», без надлежащего фиксирующего документа — передаточного акта или расписки.

Ключевая защита, по словам эксперта, — это максимальная фиксация осознанности и добровольности действий продавца на этапе подготовки сделки.

Примечательно, что нотариусы уже фиксируют рост спроса на дополнительные услуги: видеофиксацию переговоров, получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подробное письменное объяснение причин продажи. Все эти документы в будущем становятся неоспоримыми доказательствами в суде.

Особую бдительность, по словам юриста, стоит проявить, если в сделке активно участвует не сам собственник, а некий «куратор» или представитель, который давит на срочность и ведет все переговоры. Это классический признак возможного будущего иска о давлении.

Механизм защиты добросовестного покупателя, прописанный в законе № 218‑ФЗ, существует, но он не мгновенен. Для получения компенсации сначала нужно выиграть долгий и сложный суд о взыскании убытков с продавца, что не гарантирует возврата денег, если их уже нет. Поэтому, как подчеркивает Русяев, юридическая чистота сделки формируется не в момент подписания договора, а задолго до него.

Стоимость объекта также имеет значение: как отмечает юрист, дом Ларисы Долиной в поселке Славино сегодня может оцениваться в 60-80 млн рублей, что делает подобные риски особенно масштабными.

Напомним, народная артистка Лариса Долина оказалась в центре громкого скандала с недвижимостью. Певица после сделки заявила, что стала жертвой мошенников, представившихся сотрудниками спецслужб и напугавших ее лишением имущества. По ее словам, это вынудило ее продать свою элитную пятикомнатную квартиру в Москве Полине Лурье (по данным СМИ, речь про 112 млн руб.).

Долина обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной. Суд встал на сторону артистки, решив, что она действовала под влиянием заблуждения, и вернул ей квартиру. А вот деньги Лурье никто не вернул: по предварительным данным, она являлась добросовестной покупательницей. Ей рекомендовали искать возмещение у мошенников, обманувших певицу. Этот прецедент вызвал широкий общественный резонанс и критику в адрес Долиной.

Как итог: на ее концерты стали сдавать билеты, в Сети разлетелся хейт и непонимание, люди стали делать мемы про мошенников и певицу. При этом, по данным последнего опроса, 95% россиян уверены в афере звезды и  осуждают ее за это.