Подводные камни дарственной: почему завещание на квартиру оказалось надежнее

Дарение и завещание — два популярных способа передать недвижимость близким. Но разница между ними колоссальная: в одном случае собственник теряет квартиру сразу после подписания документов, в другом — остается хозяином до последнего дня. Редакция РБК Недвижимость узнала, почему дарение все чаще называют рискованной сделкой и в чем его главные минусы по сравнению с завещанием.

Моментальный переход права

Главное отличие дарения от завещания — скорость. По договору дарения право собственности переходит к одаряемому сразу после регистрации в Росреестре. Бывший владелец теряет контроль над недвижимостью: одаряемый может продать квартиру, сдать в аренду, заложить в банке и даже выселить дарителя. Единственное исключение — когда в договоре прописано право пожизненного проживания дарителя, но распоряжаться имуществом он все равно не сможет. При завещании же все иначе: пока собственник жив, он единолично решает судьбу квартиры — продает, меняет, сдает.

Дарственная только через нотариуса

Раньше дарственную можно было оформить в простой письменной форме, но с января 2025 года правила изменились. Теперь договор дарения составляется только с участием нотариуса. Он проверяет волю дарителя, разъясняет нюансы и сам отправляет документы на регистрацию. Это дополнительная защита, но и дополнительная стоимость.

Нельзя просто отменить и прописать условия

Отменить дарение в одностороннем порядке невозможно. Для этого придется идти в суд с вескими причинами — например, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родных. В отличие от завещания, которое можно в любой момент переписать или вовсе отменить, дарение связывает руки. Кроме того, в завещании можно прописывать условия: наследник должен содержать кого-то из родственников или ухаживать за домашним питомцем. В договоре дарения такие условия прописать нельзя — только сохранение прописки или проживания. Если же речь идет об уходе, это уже договор ренты.

Риски оспаривания

Оба документа можно оспорить в суде. Дарение чаще всего пытаются отменить родственники дарителя, если считают, что он действовал под давлением, был введен в заблуждение или недееспособен. Также сделку можно оспорить в рамках банкротства дарителя. Срок исковой давности — три года. Завещание тоже оспаривается через суд, но ключевое отличие — сделать это можно только после смерти завещателя. Исключение — совместное завещание супругов, которое можно оспорить при жизни.

Расходы: дарение vs завещание

• Дарение. Госпошлина за переход права — ₽4 тыс. Услуги нотариуса: федеральный тариф — 0,5% от кадастровой стоимости плюс региональный тариф. Родственники первой линии освобождены от НДФЛ, остальные платят налог.
• Завещание. Расходы минимальны при жизни — госпошлина за удостоверение составляет всего ₽100. Основные траты ложатся на наследников после смерти: госпошлина за свидетельство о праве на наследство — 0,3% от стоимости имущества для близких родственников (не более ₽100 тыс.) и 0,6% для остальных (не более ₽1 млн).

Итог прост: дарение — это безвозвратный шаг, завещание — гибкий инструмент. Выбор зависит от того, готов ли собственник расстаться с контролем над имуществом сразу или предпочитает оставить последнее слово за собой.