Вид из окна перекрыли: когда новостройка становится поводом для судебного иска

Строительство многоэтажного соседа прямо за окном — одна из самых частых претензий новоселов к застройщикам. Однако российское законодательство не гарантирует покупателю сохранность пейзажа. В каких случаях можно требовать компенсации или замены жилья, интернет-изданию «Ямал-Медиа» разъяснил строительный эксперт и руководитель компании по приемке квартир Валентин Маломыжев.

Прекрасный вид из окна, ради которого покупалась квартира, может в один момент превратиться в стену соседней высотки. Такая ситуация нередко становится камнем преткновения между дольщиками и девелоперами. Вопрос в том, есть ли у собственника рычаги влияния на застройщика, если панорама города внезапно исчезла.

Теоретически зафиксировать желаемый вид можно прямо в договоре долевого участия. Но на практике, по словам эксперта, таких случаев почти не бывает.

По его мнению, застройщик вряд ли согласится на подобные пункты, даже если планирует осваивать район целиком. Слишком заманчивым оказывается желание максимально уплотнить застройку, что практически всегда идет в ущерб открытым пространствам.

Можно ли потребовать замены квартиры при приемке

Закон не рассматривает вид из окна как отдельную характеристику жилого помещения. Если соседняя стройка ведется по всем правилам и не нарушает градостроительных норм, сам факт изменения панорамы обычно не считается основанием для претензий.

Исключения возможны в следующих ситуациях:

• обещания застройщика были закреплены документально;
• покупатель получил заведомо ложные сведения о проекте застройки;
• новое строительство нарушило нормы инсоляции, санитарные или противопожарные требования;
• объект появился на участке, которого не было в проектной документации на момент сделки.

Иногда дольщики отказываются принимать квартиру или просят обменять ее на другую. Однако добиться такого решения крайне сложно. Суд оценивает, является ли изменение вида существенным дефектом. Если сама квартира соответствует договору по всем техническим параметрам, замена возможна только в исключительных случаях.

Эксперт привел показательный пример из собственной практики:

«Недавно к нам обратилась клиентка, квартира которой располагалась во внутреннем углу L-образного дома. У нее возникли подозрения на нарушение норм освещенности. Во время приемки квартиры было установлено, что опасения оказались необоснованными. Но если бы нарушения подтвердились, речь, скорее всего, шла бы уже либо о материальной компенсации со стороны застройщика, либо о замене квартиры — также за счет застройщика», — рассказал Валентин Маломыжев.

Когда возможна денежная компенсация

Получить возмещение реально, если удастся доказать, что покупатель понес убытки из-за недостоверной информации от застройщика. Основаниями могут стать:

• реклама с обещанием «вечного вида на парк» при осведомленности девелопера о планах соседнего строительства;
• умышленное сокрытие информации о будущих объектах по соседству;
• существенное изменение характеристик жилья к моменту сдачи дома.

В таких случаях собственники чаще всего требуют снижения цены квартиры, возмещения убытков, компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителей. Размер выплат зависит от обстоятельств. Суд может учитывать падение рыночной стоимости объекта, содержание рекламных материалов, переписку с менеджерами и условия договора.

Что говорят суды

Практика по этим спорам неоднородна. Многое решают доказательства, которые собрал покупатель.

Если обещания были только в рекламных буклетах, суды часто считают их маркетинговой информацией, а не обязательством девелопера. Но если реклама была конкретной и напрямую повлияла на выбор, ее иногда признают частью публичной информации о товаре.

Судьи также изучают:

• была ли информация о соседней застройке общедоступной;
• мог ли покупатель самостоятельно ознакомиться с градостроительной документацией;
• нарушены ли строительные или санитарные нормы;
• ухудшились ли объективные характеристики квартиры.

Наиболее сильные позиции — у тех, кто сохранил рекламные проспекты, скриншоты сайтов и переписку с менеджерами. Эти документы могут стать ключевыми аргументами в зале суда.

Как снизить риски при покупке

До подписания договора стоит изучить градостроительные планы территории. Эксперт советует обращать внимание на:

• градостроительный план земельного участка;
• проект планировки района;
• пустующие участки рядом с домом;
• выданные разрешения на строительство по соседству;
• перспективы комплексной застройки.

Кроме того, полезно просить застройщика письменно подтверждать важные обещания, сохранять рекламные материалы и внимательно читать проектную декларацию. Полностью исключить риск невозможно, особенно в активно застраиваемых районах. Но чем больше информации собрано до сделки, тем выше шансы защитить свои интересы.