Застройщики в ужасе: КС призвали разобраться с 20-кратным ростом налога

Конституционный суд принял к рассмотрению жалобу ООО «Корнер Казань» на нормы Налогового кодекса, которые привели к резкому увеличению фискальной нагрузки на девелоперов индивидуального жилищного строительства. С 2019 года платежи выросли в 20 раз, узнал «Коммерсантъ». Застройщики многоквартирных домов при этом продолжают пользоваться льготой. В КС считают, что разбирательство актуально не только для бизнеса, но и для граждан, имеющих участки под застройку.

Как менялись правила

Изначально для всех земель под жилье действовала льготная ставка 0,3 процента от кадастровой стоимости. Но с 2020 года льготу для участков под индивидуальное жилищное строительство отменили, распространив на них общий тариф 1,5 процента. В октябре 2023 года ФНС выпустила письмо, где указала на необходимость применять к этой ставке еще и повышающие коэффициенты. В итоге в период стройки земельный налог достигает 6 процентов, тогда как застройщики многоквартирных домов продолжают пользоваться льготой и даже с коэффициентами платят не более 1,2%.

Суть жалобы

Из материалов жалобы следует, что в 2020-2022 годах «Корнер Казань» платила налог по ставке 1,5%. Однако в 2023 году инспекция применила коэффициенты 2 и 4, увеличив нагрузку до 6%. Компания считает, что законодатель, убирая льготу для ИЖС, вероятно, забыл скорректировать положения о повышающих коэффициентах, которые прежде применялись именно к пониженной ставке.

Заявитель настаивает, что текущее регулирование создает правовую неопределенность и нарушает принцип равномерности налогообложения. По мнению компании, применение налогового коэффициента к ставке 1,5% носит избыточный и дискриминационный характер, из-за чего налоговое бремя фактически приобретает запретительный и конфискационный характер.

Почему это важно для рынка

Старший партнер юридической фирмы «АНП Зенит» Гузель Валеева, представляющая интересы застройщика в судах, подчеркнула значимость дела. По ее словам, повышенная налоговая нагрузка напрямую влияет на экономику проектов, сроки освоения территорий и конечную стоимость жилья для покупателей. Важно, чтобы налоговое регулирование, как отметила Валеева, не создавало необоснованно более тяжелые условия для компаний, которые комплексно развивают загородные территории, строят инфраструктуру и формируют доступное и комфортное жилье.

Советник юрфирмы МЭФ Legal Денис Кожевников признал, что с учетом повышающих коэффициентов налоговое бремя для коммерческих застройщиков ИЖС существенно. В одном из споров, по его словам, суд указал, что при налоговом бремени в 6 процентов от кадастровой стоимости участка его собственник за 16 лет и 7 месяцев выплатит полную его стоимость. Это, как отметил Кожевников, сравнимо с предпринимательской рентабельностью и не учитывает фактическую способность налогоплательщика к уплате.

Противоречивая практика

Более сорока застройщиков ИЖС не согласились с подходом налоговиков. Бизнес пытался оспорить решения в арбитражных судах, но это получилось не у всех, а единого подхода в практике до сих пор не сложилось.

Ведущий юрист юридической компании Taxology Ксения Булгакова отметила, что арбитражные суды разных округов принимают противоположные решения. В Московском и Северо-Западном округах, по ее словам, сложилась тенденция в пользу налогоплательщиков. Иной подход — в Центральном, Поволжском и Волго-Вятском округах, где суды поддерживают позицию налоговых органов.

Управляющий партнер «ФБК Право» Алексей Нестеренко пояснил, что повышающие коэффициенты 2 и 4 изначально вводились как инструмент для стимулирования при работе с пониженной ставкой 0,3% с простой логикой: затягивание строительства увеличивает сумму налогов. Но текущие формулировки закона, по его мнению, допускают два прямо противоположных толкования того, к какой ставке применяются коэффициенты — к общим 1,5% или к льготным 0,3%.

Внимание Верховного суда

Недавно на проблему обратил внимание и Верховный суд, который истребовал два аналогичных дела с разным исходом: ООО «Агаларов Эстэйт» свой спор выиграло, а ООО «Кожевенное» проиграло. Как полагают юристы, 18 мая ВС приостановил рассмотрение дела «Кожевенного», чтобы дождаться позиции Конституционного суда по делу «Корнер Казань».

Что будет, если КС встанет на сторону бизнеса

Если Конституционный суд признает оспариваемые нормы не соответствующими Конституции, это даст основания для пересмотра аналогичных дел, отмечают юристы. Причем позиция суда, уточнил Алексей Нестеренко, будет актуальна не только для организаций, но и для граждан. В большей степени, по словам Ксении Булгаковой, это затронет тех, кто имеет статус индивидуального предпринимателя или занимается системной перепродажей объектов недвижимости.

По данным ДОМ.РФ, объем ввода объектов индивидуального жилищного строительства в России в 2025 году составил 63,5 млн кв. м. Итоговое решение КС может существенно повлиять на этот сегмент рынка.