Муниципалитеты

Разногласия в коттеджных поселках Истринского района обсудят в Госдуме

Фото: [ Денис Трудников / Подмосковье сегодня ]

Конфликт между владельцами коттеджей и собственниками земель общего пользования в поселках Истринского района, о котором писала газета «Подмосковье сегодня», разгорается с новой силой. На этот раз взаимные претензии друг другу предъявили жители и застройщик поселка «Мелоди». Первые уверены, что земельные участки общего пользования были оформлены в частную собственность предпринимателя незаконно, и отказываются платить за пользование ими. Бизнесмен же считает, что люди обязаны компенсировать ему затраты на содержание инфраструктуры, которая располагается на этих самых участках. Проблема уже вышла на федеральный уровень – в осеннюю сессию Госдума рассмотрит поправки в Земельный кодекс РФ, призванные предотвратить подобные ситуации в дальнейшем.

На улице Радости не радостно

Александр Родионов решил создать поселок своей мечты 20 лет назад. В 90-х предприниматель выкупил 8 гектаров земли, но начать строительство коттеджей смог лишь в 2004 году. Для этих целей, по словам Родионова, были использованы средства его семьи. Представляя идеалистические картинки будущей жизни, Александр назвал поселок «Мелоди», а его центральную улицу – улицей Радости. Сейчас там насчитывается 45 коттеджей бизнес-класса, 6 таунхаусов, 20 домов экономкласса. Есть также общественный центр площадью 3 тыс. кв. метров с фитнес-клубом и бассейном.

В 2006 году для поддержания инфраструктуры и оказания коммунальных услуг в поселении было учреждено ООО «Покровское». Родионов является генеральным директором и учредителем организации, а его супруга Светлана Кузнецова – собственником земельных участков общего пользования.

И все бы было радостно, но недовольные качеством коммунальных услуг, состоянием инфраструктуры (дороги и коммуникации), а также и тарифами жители еще в 2008 году создали новое некоммерческое партнерство «Мелоди» и с 2013 года отказались платить ООО «Покровское» за содержание инфраструктуры. Люди уверены: фирма не выполняет свои обязанности, тарифы завышены. Предприниматель же настаивает на том, что он поселок благоустраивает, а собственники его труды игнорируют. Их решение он называет не иначе как саботажем.

Непредвиденные доплаты

– Общий долг жителей нашей компании на сегодняшний день около 7 млн рублей. Инфраструктура создавалась на деньги моей семьи. Жители поселка должны пропорционально компенсировать затраты на ее содержание, – уверен Александр. - Кстати, тарифы я не из воздуха беру. Например, охранники подняли стоимость за свои услуги, поэтому в платежках увеличилась общая сумма.

По его словам, при продаже земельных участков всех новых собственников предупреждали о ежемесячных платежах. И никто от них не отказывался! При этом с каждым домовладельцем был заключен договор на обслуживание. В настоящее время тарифы за коммуналку (без платы за воду и свет) составляют 7-8 тыс. рублей в месяц. За эти деньги ООО «Покровское» выполняет уборку дороги и стрижку газонов, обеспечивает освещение и работу КПП на въезде в поселок, содержит сети водо- и электроснабжения.

Но, по словам жителей, при продаже участков им гарантировалось полноценное водо-, электро- и газоснабжение, а также благоустроенная территория общего пользования. И все это входило в стоимость приобретения земельных участков, о дополнительных тратах никто не предупреждал.

– А в результате мы у разбитого корыта! – возмущаются люди.

Хозяева или заложники?

– Есть еще текущие дела и проблемы, за которые надо платить. Недавно кот залез на трансформаторную подстанцию. Вызволить его обошлось мне в 10 тыс. рублей, – сетует Родионов.

А вот владельцу несчастного питомца Максиму Мартынову ситуация видится совершенно иначе.

–У меня кот погиб из-за халатности ООО «Покровское». Прыгнул на оголенные провода трансформатора и погиб. Почему туда вообще был открыт доступ? – недоумевает мужчина.

Мощность подстанции, к слову, 250 кВт, но ее мощность не может обеспечить электричеством все дома поселка, общественный центр и расположенный в нем фитнес-клуб. Поэтому жители за свой счет возвели собственную - более безопасную установку - на 350 кВт, которая снабжает электричеством большую часть коттеджей с 2011 года.

Проблема заключается в том, что подстанция НП «Мелоди» находится на участке, принадлежащем Светлане Кузнецовой, которая, по словам жителей, дала свое письменное согласие. Однако почему-то ее супруг сообщает: разрешения на строительство собственник не давал, а потому трансформатор должен пойти под снос.

– Они не пользуются моей подстанцией и соответственно не платят за электричество. К примеру, в этом таунхаусе живет отец с тремя маленькими детьми, и ему все равно, что я вынужден отключать им электричество за неуплату. Сейчас я через суд пытаюсь снести их подстанцию, – поясняет застройщик.

В свою очередь, 40 собственников, которые являются членами некоммерческого партнерства «Мелоди», через суд пытаются получить разрешение отстоять свое право использовать для электроснабжения собственный трансформатор.

– Конечно, мне необходимо электричество, но Родионов ограничил мощность на мой дом до 3 кВт. Как только я включаю электрический чайник, напряжение не выдерживает, и у меня вышибает пробки, – жалуется Максим Мартынов, тот самый отец троих детей.

Земля наша, проблемы – ваши

Аналогичная ситуация сложилась в «Мелоди» и с газоснабжением. Поселок до сих пор не газифицирован, несмотря на обязательства ООО «Покровское», прописанные в генеральном плане застройки. Собственники обогревают дома электричеством или от газгольдеров, установленных на собственные средства.

– Сначала Светлана Кузнецова дала нам разрешение на прокладку газопровода по принадлежащей ей территории общего пользования. Мы за свой счет получили технические условия по газу, согласовали проект газоснабжения во всех инстанциях, заплатили за подведение магистрального газа, но она неожиданно передумала и отозвала свое согласие, – жалуется жительница дома № 17 Мария Ладогина.

В результате газовые трубы проложены только до территории поселка. Собственники коттеджей теперь вынуждены отстаивать право на проведение дальнейших работ в суде.

– Земля эта у нас в собственности. Газ может попасть на участки через нашу землю, а мы им этого не разрешаем, – не скрывает своей позиции по этому вопросу Александр Родионов.

С обеспечением водой в поселке тоже не все гладко. Наталья Демидова вспоминает, как зимой 2013 года после того, как ООО «Покровское» в очередной раз отключило воду всем жителям поселка, ей в течение двух недель приходилось топить снег – как в войну. В то время на руках у женщины был грудной ребенок. Когда засушливым летом 2010 года на водозаборе сгорел насос, в ООО «Покровское» жителям ответили: «Это ваши проблемы, и решайте их сами». Жителям ничего не оставалось, как купить новое оборудование за свой счет. К слову, установленный ими глубинный насос до сих пор снабжает не только дома, но и фитнес-центр, который потребляет основную массу воды.

Дорога не для всех

Дорога – еще одна больная тема для обитателей «Мелоди». Вопреки генеральному плану, асфальт заканчивается ровно у дома Александра Родионова. Дальше по улице Радости идут разбитые бетонные плиты.

– В этом году Родионов прислал нам смету на асфальтирование на 6,5 млн рублей. Если мы заплатим, то потом опять окажется, что это сделано на деньги «семьи», – иронизируют люди.

Кстати, с въездом и выездом на территорию поселка собственники также испытывают определенные сложности. Зачастую охрана попросту не пропускает машины через шлагбаум за неуплату коммунальных услуг. Ситуация доходит до абсурда. Так, например, случилось с Натальей Демидовой, когда она ночью возвращалась с ребенком из больницы.

– Идти пешком было невозможно. Вот так и сидела с плачущими детьми, пока соседи за нами не приехали, – вспоминает Наталья.

Автомобиль Максима Мартынова тоже на территорию поселка уже давно не пускают. Но мужчина имеет клубную карту фитнес-центра, поэтому может парковаться на стоянке рядом со зданием.

– Но и тут мне не дают покоя, оставляя записки «ваша машина подвергнется эвакуации», – делится многодетный отец.

За уборку в поселке тоже идет война. Застройщик только в конце 2013 года купил трактор, который чистит зимой территорию у коттеджей. Но этой работой жители недовольны.

– Трактор собирал грязный снег и сбрасывал под двери и ворота назло нам. Мы не могли выехать из-за этих сугробов. Пешком ходить невозможно было. Все покупали ледоступы и карабкались в них по заледенелой дороге, – рассказывает Нурия Шайхулина.

Кроме того, жители установили собственные контейнеры и организовали вывоз мусора, а услуг ООО «Покровское» стараются всячески избегать. Компания же, напротив, изо всех сил пытается «навести красоту».

– Если я вижу, что кто-то посторонний убирается на территории, я предупреждаю охрану и не допускаю уборку. Фактически они занимаются незаконным предпринимательством. Если хотят производить работы на чьей-то частной земле, то они должны получить разрешение собственника, – считает Александр Родионов.

– Мы честно за все платили долгое время, но устали уже, ведь ничего не делается, – парирует на это Шайхулина.

Домовладельцы убеждены, что созданное ими НП «Мелоди» в состоянии самостоятельно поддерживать инфраструктуру поселка за счет членских взносов жителей, заказывая необходимые услуги у специализированных организаций.

Безвозмездно, то есть даром

Разрешить конфликт собственники общих земель и владельцы коттеджей могут, либо договорившись между собой, либо в том случае, если власти муниципалитета наложат публичный сервитут (обременение) на земли общего пользования. Такая возможность предусмотрена ст. 23 Земельного кодекса РФ для тех участков, по которым проходят коммуникации и дороги. Администрация Истринского района готова вынести соответствующее постановление и ограничить застройщиков в их действиях. Проблема заключается лишь в том, что собственник земель имеет право претендовать на компенсацию ущерба. Другими словами, власти должны выкупить землю по рыночной цене и оплатить неустойку. Средств на эти цели в бюджете не предусмотрено.

Именно поэтому администрация предложила альтернативный вариант – инициировать поправки в действующее законодательство, которые бы позволили накладывать подобное ограничение безвозмездно. Предполагается, что это не даст собственнику использовать земли общего пользования для наживы и создаст рычаг воздействия на недобросовестных застройщиков.

Но Александр Родионов уверен - принятие поправок только обострит ситуацию. Ведь в этом случае вопрос о том, кто и на какие средства будет содержать инфраструктуру поселков, останется открытым. Кроме того, потерпевшей стороной может оказаться уже он – получается ведь, что никто ему не вернет тех денег, которые он вложил в развитие инфраструктуры. Бизнесмен предлагает пойти другим путем и обязать управляющие компании согласовывать тарифы с властями, а собственников коттеджей - оплачивать выставленные этими компаниями счета. Контроль над ситуацией, по его мнению, стоит поручить муниципалитету.

Как бы то ни было, законопроект уже передан в Комитет Госдумы по земельным отношениям и строительству и должен быть рассмотрен в осеннюю сессию. Впрочем, единодушного мнения по поводу законопроекта у депутатов, похоже, нет. Одни считают, что решение проблемы возможно в рамках гражданского права, а потому необходимости в принятии подобных поправок не существует. Другие, напротив, полагают, что через суд в частном порядке конфликт домовладельцев и застройщиков разрешить нельзя.

  «Право беспрепятственного использования территорий общего пользования неограниченным кругом лиц прямо предусматривается Градостроительным кодексом РФ и не зависит от того, установлен ли для указанных целей сервитут. При этом такое право распространяется в числе прочего и на земельные участки, находящиеся в частной собственности и являющиеся в соответствии с утвержденной документацией по планировке территориями общего пользования. Действия собственников земельных участков общего пользования по созданию ограничений и запретов на использование таких земельных участков неограниченным кругом лиц неправомерны, что свидетельствует о наличии оснований для защиты гражданских прав (в том числе в судебном порядке), а не причин для внесения изменений в Земельный кодекс РФ.Госдумой уже принят в первом чтении проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» (внесен президентом РФ), предусматривающий реформирование норм гражданского законодательства о сервитутах. В частности, указанным законопроектом предусматривается, что сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц, в связи с чем до урегулирования в ГК РФ на комплексной основе вопросов установления сервитутов внесение отдельных изменений в Земельный кодекс РФ, на мой взгляд, представляется нецелесообразным»  
— Алексей Русских, председатель Комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству

Ольга Чемоданова, 
Анна Южакова