Допрос соседей и сверка с базами: как налоговая находит тех, кто сдает недвижимость
Юрист Карпов: за тайную сдачу недвижимости гражданам доначислят НДФЛ до 22%
:format(webp)/YXJ0aWNsZXMvaW1hZ2UvMjAyNi8xMC9rdXBqdXJ5LWRlbmdpLXJ1YmxpX053TFZNR1IuanBn.webp)
Фото: [«Подмосковье сегодня»/Владимир Ерастов]
Тема нелегальной сдачи недвижимости — от квартир до гаражей и кладовок — вновь оказалась в центре внимания. О том, какими методами налоговая служба вычисляет нарушителей и что им грозит, Финансам Mail рассказал Кирилл Карпов, доцент кафедры финансового права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).
По мнению эксперта, первое, на что стоит обратить внимание: ФНС не действует без проверок. По словам юриста, ведомство придерживается комплексного подхода, и один из его элементов — отслеживание объявлений на площадках вроде «Авито» и «Циан». Авторов этих объявлений проверяют по базам налогоплательщиков. Более того, с первого октября 2026 года к процессу подключатся маркетплейсы: они будут ежемесячно передавать в налоговую сведения об оборотах каждого продавца.
«В первую очередь это отслеживание банковских переводов физических лиц, в особенности регулярных, частых переводов на одинаковые суммы. Также ФНС России получает сведения обо всех объектах недвижимости, которыми вы владеете. Если у вас есть гараж или кладовка, которые простаивают, а на карту поступают регулярные платежи, то это тоже может стать основанием для проверок», — пояснил Карпов.
По данным эксперта, второй момент — работа со свидетелями. Статья 90 НК РФ дает налоговой право вызывать на допрос фактически любых лиц. В их числе могут оказаться соседи, арендаторы — как нынешние, так и бывшие, — а также представители управляющей компании.
«В рамках СМЭВ данные от МВД о временной регистрации, управляющих компаний, ТСЖ, а также показания счетчиков потребления воды и электричества могут стать основанием для проведения дополнительных проверок. Что касается соседей, они могут самостоятельно пожаловаться. Причин для этого может быть много, они различаются в зависимости от ситуации. Так, соседи, недовольные шумом или поведением арендаторов, могут подать жалобу в ФНС России и иные органы, включая полицию и прокуратуру. Бывшие арендаторы, поссорившиеся с владельцем, тоже регулярно сообщают о факте неофициальной аренды», — констатировал Карпов.
Эксперт рассказал также о последствиях. Если нарушения выявят, доначисление налогов коснется последних трех лет. Собственнику грозит НДФЛ по ставке от 13 до 22% — конкретный процент зависит от дохода. К этому добавятся штрафы за неуплату налога по статье 122 НК РФ: 20% от недоимки, а при доказанном умысле — до 40%. Отдельно начислят штраф за непредставление декларации по статье 119 НК РФ: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее ₽1 тыс. Сверх всего — пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.
По мнению специалиста, особый случай — если налоговая квалифицирует сдачу нескольких гаражей как предпринимательскую деятельность. Основанием станут множественность объектов и систематический характер дохода. Тогда к сумме добавятся страховые взносы — порядка ₽40 тыс. в год.
«Если вы хотите официально сдавать имущество, нужно заключить письменный договор с арендатором, а также предоставить все необходимые сведения о заключенном договоре в Росреестр и ФНС России. Затем вы будете обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ, в которой укажете все полученные за прошедший календарный год доходы. Все поступления от аренды нужно подтверждать документами и сохранять их, чтобы у вас были доказательства того, что вы сдаете имущество официально», — подытожил Карпов.
Ранее сообщалось, как вырастут пособия в 2027 году.
