Ипотечный фильтр: эксперт по недвижимости рассказал, кому закроют доступ к жилищным кредитам с лета 2026 года

С июля 2026 года ипотека в России перестанет быть доступной для тех, кто и так едва сводит концы с концами. Центробанк вводит новые макропруденциальные лимиты, которые фактически отсекают самых рискованных заемщиков: тех, у кого долговая нагрузка превышает 80% от дохода, и тех, кто может внести меньше 20% от стоимости жилья. Банкам просто запретят выдавать таким людям кредиты в больших объемах. Эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута рассказал в беседе с Общественным телевидением России, зачем это нужно.

По его словам, к концу прошлого года объем проблемной ипотеки вырос вдвое — до 205 млрд рублей. Просрочка на апрель 2026-го достигла 1%, а суды в первой половине 2025-го выселяли неплательщиков в девяти случаях из десяти. ЦБ решил, что проще не допустить появления «плохих» долгов, чем разбираться с их последствиями. Но людям все равно нужно где-то жить. Самый очевидный обходной путь — рассрочка от застройщика. Однако и здесь небо сгущается: с 1 апреля правила ее предоставления ужесточили. Максимальный срок — полгода, а крупные долги теперь попадают в кредитные истории. Раньше многие брали беспроцентную рассрочку, а к моменту крупных платежей оказывались финансово не готовы — и их кредитная история при этом оставалась безупречной. Теперь так не получится.

Он раскрыл, что остается в арсенале. Альтернативные сделки, когда вы продаете старую квартиру и берете небольшой рыночный кредит — около трех миллионов — на доплату до желаемого жилья. Вариант рабочий, но из-за высоких ставок ежемесячный платеж кусается. И еще аренда с правом выкупа: рента идет в счет стоимости, а квартира до полной оплаты висит в залоге у продавца. Схема юридически мутная и рискованная, но на рынке встречается.

По словам риелтора, льготная ипотека для бедных и закредитованных умирает. Рынок перестраивается на трейд-ин, короткие рассрочки и небольшие займы на доплату. Застройщики, лишившиеся легких денег, вынуждены изворачиваться, но все их ухищрения упираются в одно: квартиру в итоге нужно реально оплатить, а не просто красиво пообещать.

Ранее риелтор Апрелев заявил, что рынок недвижимости в России замер до осени 2026 года.