Ипотека под обмен: риелтор рассказал, как россияне покупают новое жилье, продав старое

На вторичном рынке жилья в России неожиданно выросла доля ипотечных сделок — но почти всегда это не классическая покупка квартиры в кредит, а обмен или улучшение условий. С апреля, когда рыночные ставки немного снизились, люди активизировались, но действуют по схеме: берут ипотеку под новое жилье, а затем закрывают кредит деньгами от продажи старой квартиры. Прямых покупок «с нуля» по-прежнему меньше 20%, а обменные сделки занимают около 80% всего объема. Кто-то также берет ипотеку как добавку к накоплениям, чтобы расшириться. Это устойчивая тенденция, и именно она дает рост статистике ипотеки на вторичке. Об этом сообщает Общественная Служба Новостей.

С первичным рынком — противоположная история. Там ситуация ухудшается, и довольно серьезно. Льготную ипотеку берут все реже, и главная причина проста: квартира в готовом доме сегодня стоит на 15–20% дешевле, чем у того же застройщика на стадии котлована. Старый аргумент «купи сейчас — завтра будет дороже» больше не работает. В результате в 70% регионов страны в новостройках, которые должны ввести в этом году, продано не более 30% квартир. Застройщики просто не могут распродать уже построенное.

Отчасти продажи держатся на рассрочках — в Москве так закрывается около 30% сделок, в регионах меньше. Но рассрочка, как объясняет эксперт Константин Апрелев, создает риски с двух сторон. Для покупателя: квартира продается с завышением цены на 15–20% относительно рынка, первые годы ставка низкая, а потом — возврат к рыночной ипотеке, но уже на бо́льшую сумму. Причем никто не гарантирует, что к тому моменту ставки станут гуманными. Человек рискует попасть в долговую яму.

По его словам, для застройщика рассрочка — это не продажа, а обещание купить. Клиент может передумать, расторгнуть договор, заплатить штраф — и квартира снова висит на балансе. В нынешней ситуации, когда и так трудно сбыть жилье, такие риски могут лишь усугубить проблемы всей отрасли. Итог: вторичка живет за счет обменных схем с ипотекой, а первичка буксует, и рассрочка ее не спасает, а только добавляет головной боли.

Ранее он предрек падение цен на новостройки на 30% до конца года.