С 1 мая участок придется выкупать в 20 раз дороже: как изменится рынок

Эксклюзив
Интересное

Фото: [Подмосковье сегодня/Татьяна Замятина]

Уже 1 мая рынок подмосковной недвижимости серьезно изменится. Стоимость выкупа земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые находятся в государственной или муниципальной аренде, подскочит в 20 раз — с нынешних льготных 3% до 60% от кадастровой цены. У кого еще есть шанс успеть до «земельного дедлайна», и как изменится рынок недвижимости в Московской области, интернет-изданию «Подмосковье сегодня» рассказал адвокат Тимур Харди.

На данный момент льготная ставка в 3% продолжает действовать лишь для тех, чей договор аренды был заключен не позднее 1 мая 2025 года (либо участок образован из объекта с более ранним правом аренды). Главное условие для подачи заявления, по информации Минимущества Московской области, — наличие на участке официально зарегистрированного жилого дома, пригодного для жизни и отвечающего установленным требованиям.

Переход на рыночные условия и ловушка для недостроя

Из-за приближающегося изменения правил жители региона, которые построили жилье на арендованной земле, но по разным причинам не оформили право собственности на участок, серьезно рискуют. Адвокат Тимур Харди подчеркнул, что рассчитывать на очередное продление сроков не стоит.

По словам Харди, такое увеличение — это не техническая корректировка ставки, а переход от льготной меры к рыночному регулированию. Сейчас сумма выкупа — это, по сути, символическая плата, которая стимулирует граждан оформлять землю в собственность и вводить ее в налоговый оборот. 60% от кадастровой стоимости — это уже ощутимая плата, сопоставимая с рыночной ценой аналогичной земли. Однако она может и превысить рыночную стоимость, если кадастр был переоценен в сторону завышения.

Фото: [Подмосковье сегодня/Владимир Ерастов]

«Мы увидим мгновенную стратификацию рынка. Участки, выкупленные по старой ставке, резко вырастут в цене, потому что это будет полноценный товар с чистой историей. Что касается массивов, оставшихся в аренде, их привлекательность для переуступки прав упадет. Покупатель будет считать: ему придется не только гасить остаток аренды, но и резервировать огромную сумму на выкуп по 60%. Это фактически заморозит теневой рынок переуступок арендных прав под ИЖС», — спрогнозировал адвокат.

Не все участки получится выкупить

Критически важная деталь, на которую обратил внимание эксперт, кроется в жестких требованиях к постройке. Не каждый дом, поставленный на кадастровый учет, дает право на выкуп. Здание должно отвечать критериям отдельно стоящего жилого строения с фундаментом, неразрывно связанного с землей. Также действуют следующие требования:

  • высота до трех этажей;
  • высота потолков не менее 2,5 м в жилых комнатах и кухне,
  • высота потолков во вспомогательных помещениях — от 2,1м,
  • наличие инженерных систем и способности держать тепло зимой (минимум 18°C),
  • электричество, водопровод, канализация, вентиляция,
  • электричество и вентиляция — для одно- и двухэтажных домов на землях без централизованных инженерных сетей.

Фото: [Подмосковье сегодня/Владимир Ерастов]

«Если у вас на участке стоит капитальный сарай, обозначенный как "жилое строение" без отопления, или дом не введен в эксплуатацию должным образом, воспользоваться нормой о 3% вы уже не сможете. С 1 мая выкуп такого участка без завершенного, соответствующего всем строительным, санитарным и противопожарным нормам, а также зарегистрированного дома, выльется в серьезную проблему. Вам нужно будет либо заплатить 60%, либо бесконечно продлевать аренду участка. Учитывая стоимость квадратного метра в Московской области, для многих семей это означает, что земля под их домом так и останется государственной, что в будущем затруднит любые сделки с такой недвижимостью», — объяснил Харди.

Что делать прямо сейчас?

Тем, у кого договор аренды подписан до 1 мая 2025 года, эксперт посоветовал срочно действовать. Если уже зарегистрировали дом, но еще не подали заявление на выкуп, нужно прямо сейчас обратиться в органы местного самоуправления или МФЦ. Если дом построен, но не стоит на учете, параллельно нужно запускать процедуру регистрации права собственности на здание и готовить пакет документов для выкупа: технический план, документы о соответствии нормам.

«Самый острый момент сейчас — это неполнота юридического оформления дома. Без регистрации права собственности на дом заявление на выкуп даже не примут. В текущих реалиях это гонка со временем. Я настоятельно рекомендую не заниматься самодеятельностью, а привлечь профессионального юриста, который выявит скрытые риски: например, несоответствие вида разрешенного использования или ошибки в старом договоре аренды», — резюмировал адвокат.

На стыке апреля и мая стоит и другая важная дата — до 30 апреля многим россиянам нужно подать декларацию 3-НДФЛ за прошлый год. Чтобы не переплачивать за свои сотки, можно воспользоваться льготами по земельному налогу. Особые правила действуют, например, для пенсионеров, предпенсионеров и многодетных семей в Подмосковье.