Продают долю под видом студии? Юрист рассказал, как вычислить обман до подписания договора

На вторичном рынке нередко встречается схема, когда большую квартиру делят перегородками на несколько помещений и продают их под видом «студий». Покупатель может думать, что приобретает отдельное жилье, однако по договору ему достается лишь доля в праве общей долевой собственности на исходный объект. О том, как распознать такую ситуацию до сделки и оценить риски, Финансам Mail рассказал юрист Юрий Митин.

Первым делом эксперт советует запросить у продавца выписку из ЕГРН. В графе «Вид объекта недвижимости» должна стоять запись «Квартира», а в графе «Вид права» — «Собственность» с пометкой 100% или единоличная. Если же там указана «Общая долевая собственность» или в договоре фигурирует что-то вроде «доля 15/76», речь идет именно о покупке доли, а не целой квартиры.

Кроме того, нужно внимательно изучить проект договора. Если его предметом значится «доля в праве», а не «квартира», Митин рекомендует вовсе отказаться от такой сделки.

Отдельная история — апартаменты. Юридически они не считаются жилым помещением и не подпадают под действие Жилищного кодекса. Покупка такого объекта влечет целый набор последствий. В частности, постоянная регистрация в апартаментах невозможна — в лучшем случае удастся оформить временную. Льготная ипотека, материнский капитал и имущественный налоговый вычет тоже окажутся недоступны, поскольку статья 220 Налогового кодекса распространяется только на жилые помещения.

Налоги на апартаменты выше: ставка налога на имущество составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир — 0,1%, а вычет на 20 кв. м не применяется. Коммунальные платежи рассчитываются по коммерческим тарифам и в среднем на 20-30% превышают расценки для жилья. Строительные стандарты к апартаментам мягче: застройщик не обязан соблюдать требования по инсоляции, шумоизоляции и вентиляции, которые предъявляются к жилым домам.

Проверить тип объекта можно по выписке из ЕГРН: в графе «Назначение» должно быть указано «Жилое». Если стоит «Нежилое», перед вами апартаменты. Дополнительно стоит изучить разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию: упоминание «жилого дома» говорит о квартирах, а «нежилого здания» или «апарт-отеля» — об апартаментах.

До внесения задатка юрист советует получить выписку из ЕГРН и проект договора, а затем проверить четыре пункта: вид объекта — «квартира», назначение — «жилое», вид права — «собственность», а также наличие отдельного кадастрового номера.

Ранее эксперт Миролюбов рассказал, что отчитываться перед ФНС за жилье за границей нужно при доходе.