Провал на 30–40% и скрытые скидки: почему октябрь–ноябрь перевернут рынок жилья

Рынок жилья в России входит в период охлаждения: в октябре–ноябре выдачи и продажи на первичке могут упасть на 30–40% к сентябрю. Такой прогноз дал генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов. Об этом пишет «Прайм».

По его оценке, год завершится со ставкой 14%, а рыночная ипотека дешевле не станет: ставки предложения держатся около 18,7%, до Нового года ожидается коридор 18–19%. Главное изменение — не ставка, а новые условия семейной ипотеки: с 1 октября в столичных регионах семья с одним ребенком получает 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%.

Сентябрь был рекордным — банки выдали 125 тыс. кредитов на ₽614 млрд, за девять месяцев выдачи выросли на 35% год к году, до ₽3,6 трлн. Но этот рекорд забрал спрос у осени. В Московском регионе продажи по ДДУ в сентябре выросли на 46% к августу, до 10,7 тыс., хотя к сентябрю прошлого года это на 7% меньше. Метр в новостройках по стране подорожал до ₽194,6 тыс. (+0,9% за месяц, +10,1% за год); в Москве — ₽425,3 тыс., в Петербурге — ₽281,4 тыс., в Подмосковье — ₽231,8 тыс. Вторичка дорожает быстрее: ₽131,7 тыс. за метр (+1,2% за месяц, +12,1% за год). Скидок от застройщиков не ожидается — будут рассрочки и субсидированные программы, то есть скрытые скидки.

Сильнее всех пострадало частное домостроение: за девять месяцев введено 41,4 млн кв. м, на 20,8% меньше, чем год назад. Но появились поворотные сигналы: в сентябре ИЖС ввели почти 5,3 млн кв. м (+4% год к году), а по семейной ипотеке ставка на строительство дома осталась 6% независимо от числа детей и региона. В Москве, Подмосковье и Петербурге с Ленобластью дом по льготе теперь обходится семье с одним ребенком вдвое дешевле квартиры; выдачи на готовые загородные дома в сентябре выросли на 106,9%.

Проблема 2027–2028 годов закладывается сейчас: ввод жилья за три квартала сократился на 13,4%, до 66,3 млн кв. м. Долг по проектному финансированию на 1 июля почти достиг ₽11 трлн, на эскроу лежало ₽7,5 трлн — покрытие 69,6%, минимум за шесть лет. При 14% новые проекты в регионах с ценой метра ниже ₽120–130 тыс. часто не окупаются, поэтому запусков будет меньше. Массовых банкротств до конца года Агапов не ожидает, но слабых региональных девелоперов станут поглощать крупные федеральные игроки. При снижении ставки до 13,5% эффект будет небольшим, но психологически важным: покупатели начнут возвращаться в первом квартале 2027 года — в первую очередь на вторичку и в бизнес-класс Москвы.