Покупка жилья у родных может обернуться проблемами: что важно учесть

Покупка квартиры у родственника сама по себе не запрещена законом, однако такая сделка должна быть реальной: покупатель фактически оплачивает жилье, право собственности переходит к нему, а условия договора соответствуют договоренностям сторон. При этом подобные сделки могут привлечь повышенное внимание налоговых органов и банков. Об этом Валентина Восканян, директор по правовым вопросам Level Group, рассказала RT.

При покупке у родственника можно лишиться налогового вычета

Одним из основных финансовых нюансов является имущественный налоговый вычет. По словам юриста, его не предоставляют, если продавец и покупатель признаются взаимозависимыми лицами по статье 105.1 Налогового кодекса России.

К таким лицам относятся супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны и подопечные. При этом бытовое понятие близких родственников шире перечня, установленного налоговым законодательством.

Ограничение касается как вычета при покупке жилья, так и вычета по ипотечным процентам.

Ипотечные сделки могут проверять тщательнее

При привлечении ипотеки банки могут уделять сделкам между родственниками повышенное внимание из-за риска фиктивного оформления покупки с целью получения и последующего обналичивания кредита.

При этом единого требования, по которому все банки обязаны применять одинаковые меры проверки, нет. Каждая кредитная организация самостоятельно определяет условия одобрения с учетом своих правил и особенностей конкретной заявки.

Маткапитал можно использовать при законной сделке

Материнский капитал разрешается направить на покупку жилья у родственника, если сделка является законной и действительно улучшает жилищные условия семьи.

При использовании маткапитала приобретенную недвижимость необходимо оформить в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей.

Если же после перечисления средств деньги фактически возвращаются покупателю, а переход права собственности существует только формально, Социальный фонд и прокуратура могут оспорить такую сделку в суде как мнимую.

В этом случае средства маткапитала придется вернуть в бюджет. При предоставлении заведомо ложных сведений или подложных документов возможна уголовная ответственность по статье 159.2 УК РФ.

Сделку могут оспорить при банкротстве продавца

Отдельные риски возникают, если продавец впоследствии становится банкротом. Сделки по заниженной цене могут оспариваться в рамках дела о банкротстве, если они совершены в установленный законом период и причинили вред имущественным правам кредиторов.

Сам факт родства автоматически не означает отмену договора. Однако суд может учитывать близкие отношения сторон, отклонение цены от рыночной и обстоятельства расчетов при оценке добросовестности участников сделки.

Пожилой продавец может стать причиной наследственного спора

Дополнительные риски возникают при покупке квартиры у человека преклонного возраста. После его смерти наследники могут попытаться оспорить договор через суд.

Для подтверждения обстоятельств сделки юрист рекомендует рассмотреть нотариальное удостоверение договора, получение в день подписания документов медицинского заключения о состоянии продавца, а также проведение оплаты по безналичному расчету и по рыночной стоимости.

При этом нотариальное удостоверение и медицинские документы не гарантируют полной защиты от возможного судебного спора, но могут помочь подтвердить обстоятельства заключения сделки.